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[상담사례 22] 출양을 통한 국유 토지 사용권 취득 방법
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[조회수 :
567
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질의22: 출양을 통한 국유토지사용권 취득방법은? 협의출양으로 국유토지사용권취득시, 토지사용권가격은 현지 정부 자체로 결정하는지? 외국인 투자기업이 국유토지사용권출양계약서를 체결시 어떠한 점을 유의하여야 하는가?
답변: 중국토지관리법 관련 규정에 의하면 경매•입찰•공고판매•협의출양의 방식으로 국유토지사용권을 취득할 수 있다. 그 중 반드시 입찰•경매 또는 공고판매의 형식으로 출양하여야 하는 경우는 아래와 같은 두가지이다.
1. 상업•관광•오락과 상품주택 등 각종 경영성 용지
2. 1항 규정 용도 외의 토지의 공급계획을 공포한 후 동일한 부지에 2인이상의 수요자가 있을 경우
위 경우 외에 협의방식으로 국유토지사용권을 출양할 수 있다. 협의방식으로 출양한 국유토지사용권의 출양금은 국가규정에서 확정한 최저가격보다 낮아서는 안된다. 협의출양 최저가격은 성•자치구•직할시인민정부토지행정주관부서에서 책정하고 동급인민정부에서 비준 후 공포하며, 시•현인민정부 국토자원행정주관부서에서 실시한다. 시, 현인민정부 국토자원행정부서주관부서는 국가산업정책과 출양하려는 토지의 상황에 근거하고 “도시토지가격감정규정”에 따라 출양하려는 토지의 가격을 감정하며 시•현인민정부 국토자원행정주관부서의 집체결책을 거쳐 합리적으로 협의출약기준가격을 결정해여 하며 협의출양기준가격은 협의출양최저가격보다 낮아서는 안된다.
외국인투자기업이 국유토지사용권출양계약서를 체결할 때 아래의 문제에 유의하여야 한다.
1. 국유토지사용권 출양주체: 중국 토지관리법의 규정에 의하면 토지사용권의 출양은 서면출양계약서를 체결하여야 하며 토지사용권출양계약서는 시•현인민정부 토지관리부서와 토지사용자가 체결한다. 따라서 개발구관리위원회•공업단지 등과 체결한 국유토지사용권출양계약서는 유효한 법적인 보호를 받지 못한다.
2. 토지출양금의 지불: 외국인 투자기업이 국유토지사용권출양계약서를 체결한 후 반드시 출양계약서의 약정에 따라 토지사용권출양금을 지불하여야 한다. 출양계약서의 약정에 따라 토지사용권 출양금을 지급하지 않으면 토지관리부서는 계약을 해제할 권리가 있으며 위약손해배상을 청구할 수 있다.5
3. 계약서 약정에 따라 적시에 토지를 개발하여야 한다. 출양방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산개발을 진행할 경우 반드시 토지사용권출양계약에서 약정한 토지용도, 착공개발기한내에 토지를 개발하여야 한다. 출양계약서에서 약정한 착공개발기일부터 만1년이 되도록 착공하지 않은 경우 토지사용권 출양금의 20%에 달하는 토지방치비(土地闲置费)를 징수할 수 있으며, 만2년이 되도록 착공하지 않을 경우 무상으로 토지사용권을 회수할 수 있다. 다만 불가항력 또는 정부, 정부 관련부서의 행위 또는 착공개발에 필요한 사전작업으로 인하여 착공이 지연되는 것은 제외한다.6
4. 출양토지 교부조건: 외국인투자기업은 토지출양계약을 체결하는 과정에서 출양하는 토지교부시 일정한 조건, 예컨대 “7통1평”(전기•물•스팀•천연가스•통신•오수•도로와 부지의 평정) 조건에 부합하는 것을 요구할 수 있다.
** 상기 상담 사례는 산동 덕형 법률 사무소 서창영 변호사님이 제공한 자료입니다.
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