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[상담사례 25] 공장건물의 저당권 설정과 저당권이 설정된 공장 건물 임차 관련
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질의25: 이미 임대한 공장건물에 저당권을 설정하는 경우와 이미 저당권이 설정된 공장건물을 임차하는 경우, 2가지 경우는 임차인 권리에 어떠한 영향을 미치는가?
답변: 중국의 관련 법률법규 규정에 의하면, 저당권과 임차권간에는 아래와 같은 두가지 관계가 존재한다.
1. 저당권의 설립이 임차권에 우선하는 것이다. 중국 담보법 관련 사법해석에 의하
면 저당자가 이미 저당권을 설정한 재산을 임대할 경우 저당권이 실현된 후, 임대차계약은 양수인에 대하여 구속력이 없다. 이로 인하여 임차인에게 손해가 발생한 경우, 저당자가 저당권을 설정한 재산을 임대할 경우 저당자가 임차인에게 서면으로 당 재산에 이미 저당권이 설정되었음을 고지하지 않았다면 저당자가 손해배상책임을 져야하고, 저당자가 임차인에게 서면으로 당 재산에 저당권이 설정되었음을 고지했다면 임차인이 스스로 부담한다.
2. 임차권이 저당권에 우선하여 성립하는 경우이다. 중국 담보법의 규정에 의하면 저당자는 이미 임대한 재산을 저당할 경우, 임차인에게 서면으로 고지하여야 하며 원임대차계약은 계속 유효하다. 동시에 담보법에 관한 사법해석에서도 저당자가 이미 임대한 재산을 저당할 경우, 저당권이 실현된 후 임대차계약은 유효기간내에 저당물의 양수인에 대하여 구속력을 갖는다고 규정하고 있다. 환언하면 임대차계약이 먼저 성립한 후 임대인이 해당 임대물에 대하여 저당권을 설정할 경우, 당 임대차계약은 계속하여 유효하다.
따라서 임대차계약을 체결하기 이전에 공장건물의 저당권설정 여부를 확인해야 할 것이다. 이미 임대한 공장건물에 대하여 저당권을 설정하여도 임차인에 대하여 불리한 영향이 없지만 임차인이 이미 저당권을 설정한 공장건물을 임차할 경우 저당권자가 저당권을 실현하면 임차인은 새로운 건물소유자에게 임대차계약을 계속 이행할것을 요구할 권리가 없게 되기 때문이다. 임대인이 임대차계약을 체결하기 전에 임차인에게 공장건물에 이미 저당권이 설정되어 있음을 서면으로 고지하지 않을 경우 임대인에게 손해배상을 청구할 수 있지만 기업운영에는 많은 차질이 생길 위험소지가 크다.
** 상기 상담 사례는 산동 덕형 법률 사무소 서창영 변호사님이 제공한 자료입니다.
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