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도시개발로 인한 외상투자기업의 이전과 경제보상
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[조회수 :
2379
회] |
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Ⅰ.도시개발로 의한 회사이전
1.정의: 본문에서 말하는 “회사이전”, “철거인” ,“피철거인” ,“건물” 에 대한 정의는 아래와같다.
-회사이전: 정부의 도시개발로 인하여 외상투자기업의 기존 사용하던 건물이 철거하게 되여 기업에서 부득히 타곳에 이전함을 말한다.
-철거인: 정부로부터 철거허가자격을 취득하여 건물철거와 경제보상을 주로 책임지는 업체를 말한다. 실무상 프로젝트개발회사가 철거인으로 철거업무를 많이 실시한다.
-피철거인: 철거건물에 대한 법적인 소유인을 말한다. 법상 피철거인은 경제보상의 지급대상으로 된다.
-건물: 영업용 비주택건물을 말한다.
2.건물에 대한 철거 및 보상절차:
(1)철거계획에 대한 관리 : 현급이상정부기관(국토자원및방산관리국)
(2)철거허가에 대한 비준: 현급이상의 정부기관에서 철거인에 철거허가증발급
(3)철거공고: 현급이상의 정부기관에서 철거공고 발표. 철거공고내용에는 철거범위와 철거기한 등이 포한된다.
(4)철거보상: 철거인과 피철거인지간 경제보상에 관한 협의 및 철거보상협의를 체결한다.
(5)건물철거: 건물철거후 기존회사는 타곳에 이전한다.
(6)특별절차: 만약 철거인과 피철거인 및 임차인이 철거보상에 대한 협의를 달성하지 못할경우 당사인은 현급이상의 인민정부에 신청하여 결재를 하며 결제에 불복시 3개월내에 인민법원에 행정소송을 제기할수 있다 .단 소송은 건물에 대한 철거에 영향주지 않는다.
Ⅱ.이전회사에 대한 경제보상
1.외상투자기업이 건물소유인일 경우
(1)외상투자기업이 건물소유인일 경우 건물소유인은 법상 피 철거인으로서 당연히 경제보상의 지급대상으로 되며 철거보상에 관련하여 철거인과의 협상 및 계약체결,정부결재신청 및 행정소송제기등의 법적 권리를 갖는다
(2)법적으로 경제보상대상에 속하는 건물은 응당 아래의 조건에 부합되여야 한다..(이하 철거비준일이라함은 정부기관에서 철거인에 철거허가증을 발급한 일을 말한다)
①정부의 철거비준일전에 소유권등기를 완료한 건물
②비록 건물에 대한 소유권등기를 하지 않았지만 정부의 철거비준전에 이미 건설공정규획허가증을 취득 및 공사준공인 건물
③임시건축허가를 취득한 유효기한내의 임시건물
(3)경제보상범위:
①건물에 대한 보상금: 시가기준으로 전문기관에 의뢰하여 가격평가를 하며 평가금액을 건물에 대한 보상금으로 지급한다.
②철거보조비용(拆迁补助费): 건축면적에 따라 계산하며 보상기준은 지방정부에서 정한다. 청도시일경우 평당 인민페 40원임.
③경영성보조비(经营性补助费)：건축면적에 따라 계산하며 보상기준은 지방정부에서 정한다.청도시일경우 평당 인민페 600원임.
2.외상투자기업이 건물임차인일 경우
(1)임차인의 법적지위: 건물철거보상중의 이익관계자이며 당사자임.
(2)임차인의 해당권리:
①임대계약해지권
②철거보조비와 경영성보조비에 대한 청구권
③철거인 및 피철거인과의 협상 및 철거보상협의서 체결,
④협의 불능시 정부에 결재신청,결재에 불복시 행정소송제기
(3)임차인에 대한 보상범위: 건물소유인에 지급하는 보상금중의 일부 즉
①철거보조비용: 건축면적에 따라 계산하며 보상기준은 지방정부에서 정함.청도시일경우 평당 인민페 40원
②경영성보조비: 건축면적에 따라 계산하며 보상기준은 지방정부에서 정함.청도시일경우 평당 인민페 600원
(4) 임차인은 아래의 조건에 부합할시만 위의 보상을 받을수 있다.
①임대계약유효. 특히 임대건물이 합법건물이여야 함.
②임대기한 만기일이 정부의 철거비준일 이후여야 함.
③임대인은 법적으로 영업등기 와 세무등기를 한 상태여야 함.
④임대인의 영업등기와 세무등기상 영업장소는 철거건물의 주소와 일치해야함.
(5) 정부의 철거비준일전 철거보상에 관하여 협상불능시 임차인이 취할수 있는 조치:
-임대계약을 계속하여 유지하되 만약 임대인이 건물철거이유로 임의로 계약을 해지시 임차인은 법원에 소송하여 임대인에 대한 위약책임을 추구할수 있다.
-단 정부의 철거비준일전 임대인 혹은 철거인을 상대로 철거보상금 청구는 할수 없다.
(6) 정부의 철거비준일후 철거보상에 관하여 협상불능시 임차인이 취할수 있는 조치:
①임대인 상대로 법원에 민사소송을 제기하여 철거보상금 청구.
②임대인과 철거인이 임차인의 이익에 불리한 철거보상계약을 체결했을시 법원에 민사소송을 제기하여 당 계약에 대한 무효주장
③철거인 상대로 정부기관에 결재신청을 할수 있으며 결재에 불복시 행정소송을 제기할수 있다.
(임차인의 결재신청권과 행정소송권에 관하여 현제 쟁의가 있음. 국무원의<도시건물철거관리조례>에 의하면 임차인에 해당권리가 있지만 지방정부의 법규
예하면 <청도시건물철거관리조례>에는 피철거인 즉 임대인에만 해당권리를 갖고 있음)
(7) 특별설명: 집체소유토지의 지상건물에 대한 임대일 경우:
-법적으로 집체소유토지는 임대불허하므로 지상건물철거시 임대인에 대한 보상에 관하여 현행 법령 및 정책상에 구체적인 규정이 없다. 하지만 현실중에 대부분의 외상투자기업들이 집체소유토지의 지상건물을 임대사용하고 있으므로 도시개발에 의한 해당 건물 철거시 지방정부에서는 국유토지의 지상건물임대인경우를 참조하여 임차인에 해당 보상을 지급하고 있다.
-실무상 임대인이 정부의 철거비준일전에 임차인과 협의하여 해당 보상금을 지급하는 조건으로 임대계약을 사전 해지하는 경우가 많다.
-정부의 철거비준후 철거보상에 관련하여 협의 불능시 임차인은 임대인 상대로 민사소송을 제기하여 보상금청구는 가능하지만 철거인 상대로 정부의 결재신청 및 행정소송을 제기할수 없다.
Ⅲ.실무상 주의할점
1.관계자와의 협상전략
(1)본지역 관련 정부의 도시개발진척 및 관계자들에 대한 파악
-본지역의 건물철거에 관련하여 정부로부터 철거공고를 발표하였는지와 법상 철거인이 누구인지를 사전 확인하므로서 철거보상에 관한 협상상대를 설정하고 회사이전 의 준비를 할수 있다.
-실무상 정부의 철거공고가 있기전에 건물임대인이 임차인에 임대계약 사전 해지 요청이 있을수 있으며 이는 철거공고전의 행위로서 임차인은 정부에서 정한 건물철거보상기준이상으로 청구금액을 설정하여 임대인과 협상할수 있다.
(2)경제보상관련 회사의 법적지위와 청구권에 대한 정확인식
-정부의 도시개발로 공장건물을 철거해야 할시 이에 대한 정확한 대응을 위해서 우선 건물철거보상중에 자사의 법적지위와 법적 청구권에 대한 정확한 인식이 필요하다.
-특히 건물임차인은 임대사용하고 있는 건물이 합법건물인지여부와 건물하의 토지가 국유토지인지 아니며는 집체소유토지인지를 정확히 파악한후 이에 근거하여 자사의 법적지위와 법적권리에 대하여 정확한 판단이 있을수 있다.
(3)경제보상관련 회사의 합리한 청구금액확정 및 청구안 작성
-철거인 혹은 임차인에 대한 철거보상중 철거보조비와 경영성보조비는 비록 정부의 정한 기준이 있지만 철거인과 협상초기단계에 회사의 실제비용과 손실을 근거로하여 보상금을 청구할 필요가 있다.
-특히 실무중의 대부분 철거보상에 관한 협상은 정부의 철거공고가 있기전에 진행되므로 법상 정부의 보상기준의 제한을 받지 않을수도 있다.
-철거인 혹은 임대인에 설득력이 있는 보상청구서를 제출하기 위해서 관련 감증기관에 의뢰하여 회사이전비용과 영업손실에 대한 평가도 필요하다.
-회사이전시 직원에 대한 조처는 사회적인 민감한 문제로서 이전회사는 물론 정부에서도 관심있는 부분으로서 보상금 청구내역을 작성할시 특히 직원에 대한 보상금을 포함하여 계산 필요가 있다.
2.발생가능한 각종 법율리스크 충분히 검토
(1)임대료 미지급으로 인한 법율리스크
-건물철거시 임차인은 임대인과 임대관계를 전제로 보상금을 취득할수 있으며 일단 임대관계가 해지 혹은 종료되면 임대인은 해당 보상금에 대한 청구자격이 상실하게 된다.
-실무상 임대인이 보상금에 대한 독점목적으로 임대료 미지급이유로 건물철거전에 임차인에 임대계약 해지통보를 하여 임대계약을 해지 하는 경우가 있다.
-단 정부에서 건물철거공고를 발표한후에는 임차인은 실제 사용한 기간 (철거공고에 규정한 철거기한까지)에만 한하여 임대료지급을 하면 된다.
(2)임대기한 과장으로 인한 법율리스크
실무상 일부 업체의 공장임대기한이 합동법에 정한 최장기한 20년을 초과하는 경우가 있으며 이의 경우 초과부분은 무효로 간주되여 임대인이 건물철거전에 임대계약을 종료할 가능성이 있다.
(3)건축인허가 미비로 인한 법율리스크
업체에서 임대로 사용하는 공장건물이 건설공정규획허가증을 발급받지 않은 상태라면 이는 불법건물로서 임대계약이 무효로 되는 동시에 건물소유인 및 임차인은 건물철거에 관한 보상을 받을수 없게 된다.
(4)집체토지사용으로 인한 법율리스크
-법적으로 집체소유토지는 임대불허로서 임대인은 이를 근거로 지상건물의 임대계약에 대한 무효주장을 하는 경우도 있다.
-이외로 법상 집체토지의 지상건물철거시 임차인에 대한 보상이 명확하지 않므로 실무상 임차인은 법율근거가 부족하여 임대인과 협상시 피동적일수 있다.
(5)임대계약상의 제한으로 인한 법율리스크
실무중 일부 업체의 공장임대계약에 임차인에 불리한 약정이 있어 임차인이 해당 보상을 충분히 받지 못하는 경우도 있으므로 임대계약체결시 및 건물철거 경우가 발생시 이에 특별히 유의해야 한다.
Ⅴ.관련 법령과 정책
1.《城市房屋拆迁管理条例》
2.《山东省房屋拆迁管理条例》
3.《青岛市房屋拆迁管理条例》
4.《青岛市征用集体土地房屋拆迁补偿暂行规定》
5. 青岛市人民政府关于贯彻实施《青岛市城市房屋拆迁管理条例》有关问题的通知
6.《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》
자료제공: 산동청태변호사사무소
김윤국 변호사
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