봄부터 중국정부의 주택대출정책이 중국시장의 주요 이슈로 떠오르고 있다. 지난 3월 6일, 상하이에서는 부동산세제 관련 법규를 조정했으며 투기성 부동산매매 대출에 대한 엄격한 부동산 대출 심사와 부동산 대출 억제정책을 잇달아 내놓고 있다. 이러한 부동산대출에 대한 긴축정책으로 일단 전국적으로 토지매매에 대한 규제가 효과가 볼 것으로 기대되고 있다. 2004년 부동산산업관련 토지 정책들의 상당수가 토지공급규제에 중점을 두었으며 2005년에도 이러한 추세가 계속될 것으로 예상되고 있다.
그러나 중앙정부와 지방정부간의 딜레마가 있다. 중앙정부로서는 거시적 경제과열을 규제하기 위해 토지공급을 규제하고 있으나 토지매매 수입은 통상 지방 정부의 주요 수입 원천이기 때문이다. 지방정부로서는 지방 경제발전을 이끌어 나가기 위한 토지매매의 활성화를 추진해야 하는 상황이다. 결국 토지공급제한은 중앙정부와 지방정부간에 이루어진 협약에 의해서만 나올 수 밖에 없는 상황으로2005년에도 토지공급제한을 위한 중앙정부의 규제수준을 확보하려면 지방정부의 토지매매를 억제하는 규제를 한층 강화해야 할 것으로 판단되고 있다.
한편, 부동산 가격의 급격한 상승규제 부문도 시급한 부분이다. 중국은 부동산 대출완화와 인민폐 평가절상에 대한 기대로 유입된 외자로 인해, 부동산 가격은 2004년 급격하게 올랐고, 전국 평균 상승폭은 14.4%에 달했다. 또한 2004년 실행된 부동산의 투기 억제 정책은 그 파급력도 크지 않았다. 이에 따라 올해 국가는 부동산의 과도한 투기를 억제하기 위한 다음과 같은 정책이 실시될 것으로 예상된다.
일단, 부동산업계를 겨냥해 중국정부는 구조적인 금리 인상 정책을 실행할 것으로 보인다. 2004년 10월 중앙은행은 8년 만에 처음으로 금리 인상을 단행했으나 1년간 대출 기준이율은 단지 0.27%를 조정하는데 그쳤고, 5년 이하 및 5년 이상의 개인주택대출 이율 또한 각각 0.18%와 0.27%를 인상하는데 그쳤다. 이러한 금리인상은 전체적으로 보면 부동산업계에 미비한 영향력밖에 줄 수 없었으며, 이로 인해 올해는 부동산 업계를 겨냥한 구조적인 금리 인상 정책이 예상되고 있다.
둘째, 부동산가격 상승폭이 전국적으로 틀리기 때문에 전국적인 부동산 대출 긴축정책을 실행하지는 않겠지만, 부분적으로 집값 상승이 빠른 상해와 심천 두 지역의 부동산 대출 관리 방법을 추진해, 부동산 대출 심사를 엄격히 하고 최초 의무 상환 비율을 높일 가능성은 비교적 크다.
셋째, 부동산 기업에 대한 예매허가심사와 부동산 중개의 관리를 한층 강화하고 개발상과 부동산 중개상이 부동산 투기 매매로 인한 이익을 얻는 것을 제한할 것으로 전망되고 있다.
한편, 향후 부동산금융은 한층 발전할 가능성이 있다. 올해에는 부동산 기업의 융자 채널을 완화시키는 정책으로 추진될 가능성이 있다. 부동산신탁관리임시방법(房地産信託管理暫行辨法(微求意見稿))의 추진에 따라, 올해 부동산신탁 종류는 많이 증가할 것이며, 규모도 커질 것이다. 이외에도 부동산대출증권 역시 정식으로 시동할 가능성이 있어, REITS와 같은 부동산신탁기금이 실현될 가능성이 있을 것으로 전망되고 있다.
자료원 : KOTRA 칭다오 무역관
