중국의 부동산 시장은 이래나 저래나 항상 핫이슈이다. 재작년과 작년에 중국 금융부실의 한 핵심요인으로 지적되는 가 하면(부동산 거품이 꺼질 경우, 부동산 경기가 하락할 경우, 중국이 그 충격을 감당하기 힘들거라는 예측도 있었다), 작년 하반기에도 큰 폭으로 상승할 것으로 전망돼 인플레 주범으로 몰리기도 했다.

또한 작년 10월의 인민은행의 금리인상은 부동산 연착륙을 유도하기 위한 것이라는 주장도 설득력이 있다. 그리고 중국 부동산이 거품이니 아니냐를 놓고 경제학자들은 설전을 벌이고 있다. 이렇게 중국 경제에서 비상한 관심을 끌고 있는 중국 부동산 시장의 올해 현황을 살펴보는 것도 좋을 듯 하다.

2005년 중국 부동산 시장 진맥

1. 공급을 집중시키고 거래량을 늘린다. 2005년 하반기 부동산은 공급을 집중시키고 거래량을 늘리는 현상이 나타나 작년 같은 시기의 공급량보다 증가폭이 비교적 클 것이다.

2. 1급 시장이 ‘열전’에서 ‘냉전’으로 전이될 것이다. 중국정부의 베이징올림픽 전반기 항목 심사 허가와 시공 건설 등 관련정책에 대한 미 확정으로 2005년 토지 1급 시장은 점차 ‘열전’에서 ‘냉전’으로 전이되는 추세를 보일 것이다.

3. 거래량은 약 30% 상승하고 주택가격은 안정세를 유지하거나 조금 인상될 것이다. 전체적으로 주택가격은 안정 속에 상승하고 수요와 공급간의 모순은 다소 완화될 것이다.

4. 중고 주택거래량이 급증할 것이다. 중고주택 거래가 활발해지고 거래량은 80%이상 증가해 모든 주택거래량의 30%를 점하게 될 것이며 평균 가격은 안정속에서 약 3300위안(元)으로 2004년과 같은 수준을 유지할 것이다.

5. 권익보호가 새롭게 향상된다. 부동산구매자의 권익보호는 집단계약체결로부터 ‘집단 건물인수’로 발전하고 더욱 명확한 집단화, 법률화, 규범화 추세가 나타난다. 특히 전문 ‘건물 인수 변호사’의 등장은 과거 부동산 구매자의 약자 지위를 바꾸어 놓게 될 것이다.

6. 대출이 증가할 것이다. 최근 거시적 조정의 영향으로 금융기구 특히 은행이 부동산 대출금에 대한 문턱을 높이는 바람에 개발업체의 기타 경로를 통한 대출이 대폭 증가되었다.

7. ‘구조 조정론’이 사라진다. 부동산 개발업체 ‘구조 조정론’의 불완전한 성립으로 부동산업에 발을 들려놓기는 어려워졌지만 개발시장과 판매시장은 오히려 넓어졌다.

8. 인기지역이 분산된다. ‘인기지역’이 ‘동에서 서로, 북에서 남으로, 안에서 밖으로’분포되고 서쪽지역의 건물시장은 수요가 공급보다 많고 가격은 베이징(北京) 기타 지역의 동일한 건물시장보다 높아 질 수 있다.

9. 산시성(山西省) 고객들이 외지주택구매의 주력이 된다. 원저우(溫州) 고객들의 뒤를 이어 산시 고객들이 베이징 부동산 시장에서 외지 주요 구매자로 부상할 것으로 보인다.

10. 상업 부동산이 2005년 주요 인기 항목으로 부상할 것으로 보인다. 상업 부동산 상황은 양극 분화로 나타날 수 있고 가치와 모험은 한층 증가 된다.

매년 약 8억 평방미터 주택 수요

중국 국가통계국이 중국 전국 범위에서 진행한 조사결과에 따르면 현재 중국은 도시인구가 매년 1%씩 증가하고 있는데 약 1800만-2000만 명에 달한다. 새로 증가한 도시 인구 주택수요를 도시민 1 인당 평균 주택면적 (22평방미터)으로 계산하면 매년 4억 4000만 평방 미터의 주택이 필요하다.
기존 도시주민들의 주택개선도 아주 높은 수치를 차지한다. 전국의 대도시는 모두 큰 평수로의 이사와 신축을 진행, 매년 약 5억 평방미터의 주택을 개조해야 한다. 또한 낡은 도시개조 과정에 존재하는 문화보호 등의 문제로 인해 국가는 이사, 신축에 대한 조정을 실시하는데 매년 약 2억-3억 평방미터 성장속도로 통제하게 된다. 즉 중국은 매년 약 8억 평방도 미터의 주택이 필요하다.

베이징, 올해 300만 평방미터 경제실용주택 착공

2005년 베이징에 약 300만 평방미터에 이르는 경제실용주택을 착공하게 된다. 관련 책임자에 따르면 2010년까지 베이징에서는 매년 평균 3.8-4.3만 채의 경제실용주택이 필요할 것으로 예상, 이는 건축면적이 약 300-400만 평방미터에 이른다. 또한 매년 준공되는 경제실용주택은 약 250만 평방미터에 이르게 될 것이며 매년 250만 헥타르의 토지가 공급되며 향후 베이징시는 계속 경제실용주택건설을 추진할 전망이다.

상하이(上海) 중고주택, 구매자 다수 거주목적으로 구매

상하이 중고주택 구매가 투자에서 거주목적으로 바뀌고 있다. 거시적 조정정책의 영향으로 중고주택 구매자들이 투기성보다 거주용도로 구매하는 경우가 늘어나고 있으며 단기투자방식에서 중장기투자로 변하고 있다. 이로써 불건전한 투기가 감소하고 있으며 단기성 투자가 지난해의 30% 선에서 올해는 10% 선으로 줄어들 전망이다. 또한 황푸지앙(黃浦江) 연안이나 세기공원 주변 등 주변환경이 좋은 주택들이 소비자들의 주목을 받고 있으며 큰 면적의 주택도 점차 찾는 고객이 많아지고 있다. 반면 주택대출 금융정책의 영향으로 일부 고가 별장에 대한 판매는 냉각기로 접어들었다.

중국 오피스 임대기간 평균 2.5년

오피스텔 단기 임대현상이 중국 부동산 시장에서 하나의 특색이 되고 있다. 최신 연구보고서에 따르면 중국 오피스 빌딩 평균 임대기간은 2.5년으로 부동산 시장이 발달한 국가나 지역보다 훨씬 짧다. 상하이를 예를 들면 지난해 하반기부터 오피스 빌딩 시장은 고속 발전기에 진입, A급 오피스의 임대료는 하루 평균 평방미터 당 0.79달러 인상하여 1999년 후 최고치를 기록했고 공실 적치율은 7.2% 하락해 약 10년 동안의 최저치를 기록했다.

현재 137개 외국 투자 연구개발센터, 81개 다국적 기업 지역본부와 글로벌 500대 기업 중 281개가 상하이에 정착한 것 외 중국의 유수 기업들이 상하이에 장기거주하고 있어 상하이 오피스 시장 전망이 아직도 아주 넓다는 것을 말해준다. 또한 베이징, 광저우(廣州), 선전(深圳) 등 대도시를 비롯한 기타 대·중도시들도 상하이와 비슷한 상황이다.

중국 부동산 투자에 한국인도 한 몫

상하이, 베이징, 칭다오(靑島) 등 한국인이 몰리는 지역을 중심으로 부동산 투자 대열에 합류하는 한국인이 늘고 있다. 상하이의 신 개발지 홍차오와 푸동(浦東)지역에는 한국인이 약 700 여 가구의 아파트를 구입했으며 베이징도 한국인 밀집지역인 왕징지역을 중심으로 300-400 여 가구의 아파트를 구입한 것으로 추정되고 있다.

베이징의 고급 아파트인 ‘시티 원’의 분양권을 따낸 건양부동산 개발의 서 모 대표는 “2008년 베이징 올림픽 이전까지는 시장 전망이 괜찮은데다 위안화 절상 분위기도 투자 매력을 높이고 있다”고 설명했다. 또 최근에는 중국으로 진출한 한국 기업도 장기 투자용 공장용지에 투자하는 사례도 눈에 띄고 있다. 개발구에 입주하는 것보다는 도심의 노후 공장이나 빈 땅을 매입해 장기적인 관점에서 부동산 가치 상승을 노리고 있는 것이다. 베이징에 진출한 C사의 모 회장은 “도심 부동산은 희소가치가 있는 데다 개발붐에 편승할 경우 자산가치가 급등하기 때문에 공장 입지 선정 시 세심한 전략이 필요하다”고 밝혔다.

<주택임대규정 위반 14가지 행위>

1. 임대조건에는 해당되나 임대허가증 수속을 하지 않은 경우
2. 임대조건에 해당되지 않은 주택을 임대할 경우
3. 임대허가증 수속 후 공안국이나 파출소에서 치안책임보증서 수속을 하지 않은 경우
4. 유효 신분증명이 없는 사람에게 임대를 했을 경우
5. 임대주택에서 위험물품을 사용, 판매, 저장하는 사실을 알고 있으면서 제때에 제지 신고하지 않은 경우
6. 장물임을 알면서도 숨겨둔 경우
7. 소방안전 규정을 어긴 경우
8. 임대주택이 화재위험 요소가 있음에도 개선하지 않는 경우
9. 관련 규정에 따라 거주인 임시 거주등록을 하지 않은 경우
10. 성 매매 관련자를 소개 혹은 수용한 경우
11. 도박 장소로 임대한 경우
12. 음란물 제작, 판매 등에 주택을 제공했을 겨우
13. 세입자가 범죄용의자임을 알면서도 주택을 임대하고 도피를 도왔거나 허위 증명을 발부한 경우
14. 세금 납부 관련 위법행위가 있는 경우

자료원: KOTRA 칭다오 무역관