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[상담사례 20] 외자기업의 토지 사용권 취득 방법
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질의20: 중국의 토지제도는 상당히 복잡하다고 하는데 외국인투자기업은 어떻게 토지 사용권을 취득하는가?
답변: 중국에서는 토지에 대하여 사회주의적 공유제(公有制), 즉 국가소유와 집체소유를 실시하며 토지에 대한 사적 소유권을 인정하지 않고 토지소유권은 유통할 수 없다. 다만 기업체와 개인은 법률규정에 따라 토지를 사용할 수 있으며 토지사용권은 유통이 가능하다.
외국인투자기업의 토지사용권 취득은 취득대상토지가 국가소유와 집체소유에 따라 취득방식이 다르다.
1. 국가소유토지에 대한 토지사용권취득
외국인투자기업은 국가소유의 토지에 대하여 아래와 같은 방식으로 사용권을 취득할 수 있다.
(1) 획발(劃拔)취득: 행정배당의 형식으로 현지 현급이상 정부의 비준을 받아 토지사용자가 토지보상 및 안치비용을 지급한 후 도시기초시설용지•공익사업용지 및 국가에서 중점적으로 지원하는 에너지•교통•수리 등 프로젝트 관련 용지의 외국투자자에 한하여 획발취득이 가능하다. 획발취득한 토지사용기한은 기업의 경영기한과 동일하며 획발취득한 토지사용권을 양도•임대•저당할 수 없다.
(2) 출양(出讓)취득: 입찰•경매 또는 합의를 통하여 국가(현급이상 정부의 토지관리부서)가 토지소유자로서 일정한 기간의 토지사용권을 양수인에게 양도하고 양수인이 토지출양금을 지급하고 토지사용권을 취득하는 형식을 말하는데 외국인 투자기업이 중국에서 토지사용권을 취득하는 가장 일반적인 형식이다. 출양취득한 토지사용기간은 거주용지인 경우는 최장 70년, 공업용지인 경우는 최장 50년, 교육•과학기술• 문화•위생•체육용지인 경우는 최장 50년, 상업관광•오락용지인 경우는 최장 40년, 종합용지 및 기타 용지인 경우는 최장50년이다. 토지사용기간내 당 토지사용권을 양도•증여•저당•임대할 수 있다.
(3) 양도(轉讓)취득: 토지사용권 양도계약을 통하여 토지사용권자로부터 양수하고 양도대금을 지급하는 형식을 말한다. 양도취득한 토지사용기간은 당 토지사용권의 출양기간에서 이미 경과한 토지사용기간을 공제하고 남은 기간이다. 토지사용기한내에 양도취득한 토지사용권을 재양도•증여•저당•임대가 가능하다.
(4) 임차취득: 토지사용권자와 건물 및 부지에 대한 임대차계약을 체결하고 임대료를 지급하여 토지사용권을 취득하는 것으로 최장임대기한은 20년을 초과하지 못한다. 다만 임대취득의 방식은 현지 실험적으로 시행되고 있으며 지역에 따라 임대료•임대기간•재임대•저당에 관한 규정과 실무적인 처리방법이 다르다.
(5) 토지사용권을 출자로 한 중국측과 합자 또는 합작기업을 설립함으로 취득: 토지사용권을 가지고 있는 중국측 투자자와 합자 또는 합작기업을 설림함으로 해당토지사용권을 취득한다. 토지사용기한은 외국인 투자기업의 경영기한과 동일하다. 유의할 점은 중국측이 당 토지사용권에 대하여 확실히 처분권이 있는지를 확인하여야 하며 만약 중국측이 국가로부터 획발방식으로 토지사용권을 취득하였을 경우 중국측이 토지출양수속을 하고 토지출양금을 지급하여 토지사용권을 출양받은 후 중국측의 출자로 하여야 한다. 합자•합작경영기업을 설립한 후 중국측으로부터 합자•합작경영기업의 명의로 권리이전등기수속을 하여야 한다.
2. 집체소유토지에 대한 사용권 취득
외국인투자기업이 집체소유토지를 사용하는데 아래와 같은 3가지 방식이 있다.
(1) 집체소유토지를 국가소유토지로 징용한 후 외국인 투자기업이 획발 또는 출양방식으로 취득할 수 있다. 이러한 경우는 위에서 설명한 획발 또는 출양방식으로 국가소유토지 사용권을 취득하는 방식과 유사하다.
(2) 집체토지사용권을 출자한 향진기업과 합자 또는 합작기업을 설립함으로 토지사용권을 취득한다. 현급이상 정부의 허가를 얻어 향진기업이 집체토지사용권을 출자로 외국투자자와 중외합자 또는 합작기업을 설립하는 것을 말하는데 토지사용기한은 기업경영기한과 동일하다. 다만 현급정부의 허가를 받지 못할 경우 양도, 저당•임대가 불가능하며 지상건축물도 불법건물로 판정받을 가능성이 있다.
(3) 촌민위원회 또는 향진기업 소유의 건물 및 부지를 임차함으로 해당 토지사용권을 취득할 수 있다. 토지사용기한은 임대차계약의 약정으로 하며 최장 20년을 초과하지 못한다. 임대차계약 체결시 토지임대료에 토지사용비가 포함되었거나 임대자가 토지사용비를 부담한다는 약정을 하지 않을 경우 임차인이 부담하므로 별도의 약정이 필요하며 국가에서 공장건물을 징용시의 보상문제에 대한 약정도 필요하다.
** 상기 상담 사례는 산동 덕형 법률 사무소 서창영 변호사님이 제공한 자료입니다.
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