|
|
|
|
[상담사례 24] 외국투자자의 집체 소유 토지 지상 건물 사용 가능 여부
|
[조회수 :
826
회] |
|
질의 24: 외국투자자는 집체소유토지 지상건물을 경영장소로 할 수 있는가? 집체토지 지상건물이 국가에 징용되면 외국투자자는 이전비용을 직접 보상받을 수 있는가?
답변: 중국 토지관리법 규정에 의하면 농민집체소유의 토지사용권은 출양•양도 또는 비농업건설에 임대하지 못하며, 총체적인 토지이용계획에 부합되고 법에 따라 건설용지를 취득한 기업이 파산하거나 합병 등 사정으로 인하여 토지사용권이 적법하게 이전되는 것은 제외한다. 실무상 집체토지상의 공장건물을 임차하여 경영장소로 하는 상황이 많이 존재하고 공장건물과 토지는 불가분의 관계로 집체토지상의 공장건물을 임차하는 것은 집체토지를 함께 임차하는 것인데 중국 법률은 명문으로 집체토지를 임대하는 것을 금지하고 있다. 따라서 법률적인 시각으로 보면 외국인 투자기업이 집체토지상의 건물을 임차하여 경영장소로하는 것의 합법성이 의문이다. 때문에 외국투자자가 집체토지상의 건물을 임차하여 경영장소로 하는 것은 매우 큰 리스크가 존재한다. 예컨대 임대차계약이 무효로 인정되거나 철거에 봉착할 경우 임차인의 합법적 권익은 법적보호를 받지 못한다.
중국의 건물철거의 관련 규정을 보면, 건물철거는 토지의 성격에 따라 城鎭국유토지상의 건물철거와 집체토지상의 건물철거로 구분하고 있다. 전자는 “도시부동산철거관리조례” 및 각 지역의 철거관리조례로 규범화하며 후자의 철거보상문제는 국가차원의 규정이 없으며 지방성 규정만 있다. 예컨대 “청도시집체토지가옥징용철거보상잠행규정”•“상해시집체소유토지가옥징용철거보상안치약간규정” 등이 있다. 다만 위 규정은 건물소유자의 철거보상만 규정하고 있다. 때문에 정부에서 외국투자자가 임차한 집체토지상의 건물을 징용할 경우 외국인투자기업의 생산중지•영업중지의 손실을 보상하여 준다는 명확한 법률근거가 없다.
집체소유토지상의 임차건물의 철거로 인하여 임차인에게 발생하는 경제적손실을 면하거나 감소하기 위하여 일반적인 상황에서 건물임대차계약에 임대건물의 철거로 보상받은 금액의 일정한 부분을 외국인 투자기업에게 배당하기로 약정함으로 건물철거로 인하여 외국인투자기업에게 조성한 경제적 손실을 보상한다. 다만, 중국의 집체소유토지는 임대할 수 없다는 원칙이므로 분쟁이 발생하면 위 약정이 유효여부는 법원의 판단에 따라야 된다.
** 상기 상담 사례는 산동 덕형 법률 사무소 서창영 변호사님이 제공한 자료입니다.
|
첨부파일다운로드 :  |
|
|
|
