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건설업, ‘하면 된다’ 만으로는 안 된다
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 중국은 GNP의 15%를 초과하는 건설투자액(선진국은 10%미만)과 무한정으로 공급되는 저렴한 기술인력(상하이의 경우 철근공의 일당이 우리 돈 10,000원 정도), 과감히 시공되는 신공법 등을 조화시키며, 머지않아 시공에 있어 세계적인 강국의 반열에 오를 태세다. 이미 해외시장 수주액으로도 세계 6위를 자랑하고 있는 중국이 아니던가. 그러나 한국기업이 중국에서 공장건설이나 주택건설, 빌딩건설 등을 하기 위해서는 필히 사전에 대비하여야 할 문제가 있다.
한국의 설계업체나 시공업체가 합법적으로 또한 경쟁력 있는 가격으로 건설을 하면 가장 좋겠으나, 중국에서는 갖은 제약으로 인해 불가능한 실정으로, 부득이 현지제도와 현지 업체를 이해하고 사업을 추진하여야 시행착오를 최소화할 수 있다. 중국은 당초 공산주의 국영기업체제하에서 건설 산업이 태동되어 모든 관련기관들 간의 관계가 표준화, 법규화 되어있으나, 현재의 관점으로 보면 미흡한 부분이 너무 많아 한국의 투자자가 생각하는 바와는 그 근본부터 많이 다르다. 과거에는 모두 국영기업 간의 거래였으므로 상호계약 자체가 모호하고 또한 품질수준이 기대이하로 통일되어 있다. 자체검토 없이 정부의 기준을 따르다가는 칸막이 없는 화장실, 바람 새는 창문, 떨어지는 페인트 등이 나타나게 되므로 조심하여야 하며, 모호한 표준계약서 및 품셈 표를 따르다가는 준공을 앞두고 엄청난 금액증가 요구에 봉착하게 된다.
우선 토지의 공급조건을 살펴보자.
모든 토지비는 국유토지(出壤)원가, 이주 및 철거(動遷)비용, 기반시설(配套)비용으로 구성되었으며, 각각의 계약주체가 다를 수 있으므로 항목별 확인이 필요하다. 또한 3통 1평, 7통 1평등의 기초 시설(Infra Structure)의 제공 범위를 명확히 하여야 한다.
인허가 관계를 보자
100% 외국인투자사업일 경우는 상당부분의 인허가 절차가 사후 신고로 처리될 수 있으나, 외국인투자일 경우에도 공공성이 있거나 특별한 사유가 있을 시에는 사전 승인이 필요할 경우가 있다.
사업타당성 보고, 지질조사, 설계, 설계심사, 감리, 종합시공, 전문시공 등에 있어서는 각 업체마다 정부에서 정한 면허기준에 맞추어서 업체선정이 이루어져야 하며 모든 계약서가 정부 승인을 받아야 하므로 대부분의 경우 정부에서 정한 표준 계약서를 사용하는 경우가 많은데 이로 인해 투자자가 예상치 못한 문제에 부딪히게 된다. 또한 계약내용을 세심히 검토하여 합리적인 계약으로 수정할 것을 권한다. 설계업체의 선정에 있어서는, 현지 법규상, 모든 설계관련 인허가는 면허를 가진 중국 설계업체의 도장이 필요하므로 외국 업체의 참여가능성은 낮다. 쉽게 생각하는 방법으로, 한국 업체의 방안설계를 현지 설계업체에 접목시키고자 할 경우는 특별한 주의가 필요하다.
한국과 중국의 건축법, 소방법등이 근본적으로 틀리므로 충분한 시간을 가지고 검토 하는 것이 필요하다. 시간에 쫓기면 의사소통의 문제로 설계가 꼬이게 된다. 또한 구조, 건축, 설비, 전기, 내장 등을 재하청하는 관행이 많이 있다. 이 경우 관리 하기에 어려움이 따를 수 있으므로 주의하여 업체를 선정하자.
시공업체의 경우는 일단 계약이 이루어지고 나면 최대한의 이익을 추구하는 것이 당연하다. 설계변경과 아울러, 공사 및 설비, 자재 등의 선정에 특히 주의하여야 한다. 시공업체는 각각 정부면허별로 종합건설, 전문건설, 노무업체등 3종류로 구성되는데, 이와는 별도로 개인이 면허를 빌려 시공하는 借牌방식이 횡행하고 있어 특별한 주의가 필요하다. 문제발생시 대처가 어렵다.
관리상의 유의점
1) 대정부관계
개발구 쪽에 One-Stop Service가 존재하더라도 결국은 관련부서의 창구역할을 하는 것이므로 거쳐야 할 프로세스는 다 거쳐야 한다. 개략 17개부서(계획국, 건설국, 환보국, 위생국, 소방국, 품질관리실, 공전국, 수도국 등) 의 절차를 거쳐야 한다고 보면 되는데, 이 경우 소요되는 일정을 정확히 파악하고 사업계획을 세우는 게 필요하다.
2) 시공사 발주 방법
입찰발주는, 규정에 따라 정부가 정한 입찰대리회사를 통해 발주를 하는 경우와 자체 적으로 입찰한 후 정부 입찰관리실의 승인을 받는 2가지 방법이 있다. 중국에서는 표준규범에 의거하여 가격산정이나 공사방법이 결정되어 왔으므로 생소한 외국의 투자자가 이를 충분히 이해하기는 어렵다. 입찰서 및 공사비 산정기준에 대해 알아보자.
정액(定額)방법 : 각 지방정부별로 금액산정 기준이 되는 규범으로, 관련 컴퓨터 프로그램이 잘 발달되어 이에 물량을 대입하면 금액 및 각 자재, 장비 등이 산정된다. 상하이(上海)의 경우 93년판 정액(定額)이 많이 통용되고 있으며, 이를 현 시장 물가로 보정하는 방법을 쓰고 있다. 외국 업체들은 생소하므로 분쟁이 자주 발생한다.
건축견적서(工程量淸單)방법 : 중앙정부에서 적극 권장하고 있으나 아직 보급단계이다. 물량을 정확히 산출하여야 하며 자재에 대한 정확한 설명, 시공방법에 대한 상세한 설명 등을 새로 작성해야 하므로 입찰서 준비에 많은 시간이 필요하다.
독자적인 방법: 발주자의 의도에 따라 가격 내역서의 구성, 형식 등을 정하므로 일반적으로 참가업체들에게 상세한 시방서 및 공법에 대한 설명서를 작성하여야 한다. 제일 시간이 많이 걸리는 작업으로 이를 소홀히 할 경우 향후 분쟁처리에 어려움이 생긴다.
3) 설계 및 감리업체
중국에서는 모든 공사에 감리업체가 있어야 하며, 감리업체는 정부를 대신하여(법정감리), 공기, 예산, 품질, 안전 등에 대한 감독을 하게끔 되어 있다. 하지만 최근에는 주로 품질, 안전에 대한 감독을 시행하고 있다. 잘 활용하면 발주자에게도 이익이 될 수 있으나 경우에 따라 방해요소가 될 수도 있으므로 주의해야 한다.
그렇다면 원가 체계는 어떨까?
일반적으로 상하이(上海)를 제외한 화동지역의 경우, 일반주택(인테리어 없음, 10층) 1,400元/㎡ 일반 공장(콘크리트 구조+벽돌) 1,000元/㎡를 기준으로, 조경 및 도로(200元/㎡), 보험 및 대정부비용(100元/㎡)을 감안하고, 각 항목의 특색에 따라 추가 비용을 더하면 대략 공사예산은 산출 될 것이다.
이에 더하여, 설계비용, 감리비용, 관리비용, 지하구조물 비용, 변전소비용, 추가 장식비용, 예비비등이 전체 사업비를 구성한다. 각 개발구마다, 공사비에 대한 안내책자가 있다. 100% 믿기보다 이를 자신의 기준에 맞추어 판단하는 지혜가 필요하다.
중국에서 건설업을 하는 데에는 중국전문가도 물론 필요하겠으나 모든 프로젝트에 있어서 토목, 건축, 설비, 강전, 약전, 장식, 공정, 원가 및 계약관리 등의 각 분야의 전문가가 기본적으로 필요하다. 전문가를 적시에 잘 활용하는 것이 바람직하다.
필자가 중국에서 건설사업 관리를 하면서 느낀 점은 우리가 하면 된다 하는 각오로 건설을 하기에는 겪어야 할 시행착오가 너무 많다는 것이다. 건설인들 사이에 "준비가 99%다."라는 말이 있다. 특히 생소한 이곳 제도나 관행을 극복하기 위해서는 더더욱 준비단계에서 완벽을 기해야한다.
투입한 비용에 합당한 결과를 얻기 위해서는 무엇보다도 계획을 세밀히 세우고, 명확한 설계요구, 시방서, 자재 SPEC과 아울러, 계약서 준비 및 계약관리, 설계변경관리 등에 중점을 두어야 할 것이다.
자료원 : 코트라 칭다오무역관
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