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중국진출 기업, 토지계약시 주의사항
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[조회수 :
2038
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 중국 최고 인민법원은 지난 6월 21일 "국유토지 사용권 계약분쟁 안건과 관련된 적용법률의 해석"을 공포하고 금년 8월 1일부터 시행에 들어간다고 발표하였다. 동 사법해석에 따르면 개발구 관리위원회가 토지의 양도자로 체결한 토지사용권 계약은 무효로 판정된다고 발표하여 향후 중국 투자진출을 계획하는 우리기업의 주의가 요망된다.
동 사법해석에 따르면 시, 현급 인민정부만이 토지사용권의 양도주체가 될 수 있으며, 토지사용권 양도계약의 시행은 시,현급 인민정부의 토지 관리부서에서 책임진다고 명확히 밝혔다. 또한 토지사용권 양도계약의 대상은 국유 건설성 토지사용권에 한하며, 국유 농장의 토지사용권 및 집체토지 소유권은 상기 토지사용한 양도계약 대상에 포함될 수 없다고 못 박았다.
작년부터 중국 국무원이 전국적으로 강력하게 시행하는 토지 이용 정리정돈사업과 관련 법적 미비사항을 보완하기 위해 발표된 동 사법해석은 특히 개발구 관리위원회가 주체가 되어 체결된 토지사용권 양도 관련 계약분쟁에 대하여 중국의 현지 실정에 맞는 처리규정을 작성한데에 그 의의가 있다. 즉 개발구 관리위원회가 양도측의 명의로 인수측과 토지사용권 양도계약을 체결할 시 무효로 인정한다고 명문화 하였다. 그러나 본 해석 시행전 개발구 관리위원회가 양도측의 명의로 인수측과 토지사용권 양도계약을 체결하였을 시 소송 제출전에 시, 현급 인민정부 토지관리부서의 추가 비준을 취득할시 계약 유효로 인정한다는 보완조항도 발표하였기 때문에, 현 시점에서 이미 개발구 관리위원회와 토지사용권 양도계약을 체결했거나 체결중인 기업은 바로 해당 지방정부의 토지관리 부서에 관련 비준을 신청하여야 할 것으로 보인다.
한편, 부동산 합작개발 계약 분쟁에 대해서도 동 사법해석은 우선 공동투자, 이윤분배, 리스크 공동 부담에 근거하여 부동산을 개발하는 합작 개발행위의 특징에 대해 명확히 규정하였다. 특히 계약분쟁 당사자의 민사책임과 관련되어 명확하고 세부적인 법률표준을 제시하였다. 또한 동 사법해석은 부동산 개발경영 자격의 문제에 대해서도 명확한 규정을 제시하였다. 당사자 쌍방이 모두 부동산 개발 경영자격을 구비하지 않을 경우 계약무효로 판정하게 된 것이다. 단 소송 제기 전에 당사자 일방이 부동산 개발 경영 자격을 취득하였거나 법에 의하여 부동산 개발 경영자격을 구비한 부동산 개발회사를 설립하였을 경우 계약 유효로 인정케 하였다.
현재 중국내에는 수많은 국유기업, 공익성 사업단위, 사회단체 등 정부 배당토지 사용자가 존재하고 있는데, 이들이 토지 사용 비준권을 갖고 있는 지방정부의 허가 없이 정부 배당 토지사용권을 양도하여 발생한 분쟁에 대하여 사법상 명확한 처리규정을 제공하는 한편, 갈수록 제한되어 가고 있는 토지자원의 효율적인 사용을 촉진하는데 이번 규정이 큰 역할을 할 것으로 중국 사법당국에서는 기대하고 있다.
한편, 동 해석 발표는 향후 우리 제조업 투자예정 기업 뿐만 아니라, 부동산 개발투자 기업에도 큰 영향을 미칠 것으로 판단되는 바 향후 토지사용권 계약에 있어 변호사 등의 법률 전문가의 자문을 통한 처리가 필요한 것으로 판단된다.
자료원 : KOTRA 칭다오 무역관
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