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2007년 칭다오 부동산 발전 전망
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[조회수 :
2230
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 2007년 부동산시장에 대한 전체적인 전망은 소형 주택의 개발이 풍부해짐에 따라, 시장의 공급과 수요가 다소 완화되어 시민들의 주택구매 태도가 보다 이성적으로 변화할 것이며 보다 안정적이고 건강한 발전을 가져올 것으로 보인다.
첫째, 부동산 가격이 안정적으로 분화될 것이다.
부동산 가격의 변동은 가장 민감한 부분으로 2006년 부동산 시장의 발전상황으로 추이해 보면 2007년 칭다오 부동산시장의 가격은 안정적으로 성장할 것이나 증가폭은 지속적으로 감소할 것이다.
가격변화추이는 규칙적으로 최근 몇년간 증가추세를 탈 것이다. 2007년 칭다오시 사회경제, 도시건설 등 부분에서 안정적인 성장과 더불어 부동산시장이 경제축에서 중요한 위치를 차지하여 양호한 성장세를 보일 것이며 원만한 증가폭을 보일 것으로 예상된다.
중국 내 부동산시장의 전체적인 환경으로 볼 때, 연속 몇년간의 거시적 조정을 거쳐 각 지역의 부동산가격이 일정한 부분 하락하였지만 성장추세는 여전하다. 2007년은 칭다오부동산 시장에서 중요한 한 해로 전체 시장의 발전에 영향이 컷던 가격부분은 안정세를 보일 것이라는 추측이 다수이다.
오랜 건축물의 개조건설, 젊은층의 결혼 등 요소에서 수요의 지속적인 증가추세를 엿볼 수 있다. 또한 칭다오시 건설용지의 부족과 2007년 토지시장이 한정된 수량을 공급하므로 개발기업들의 토지자원에 대한 경쟁과 쟁탈이 매우 치열해질 것이다. 인민폐 절상, 주식시장의 양호한 발전 등 외부 요인에 대한 논쟁 역시 2007년 부동산 시장의 전망에 대한 유력한 뒷받침이 되고 있다.
품질이 높고 주변환경과 시설이 완벽하며, 지리적 위치가 좋은 부동산은 그 잠재적 가치로 구매자들이 주목할 것으로 가격은 일정 정도에서 소폭 상승할 것이다. 하지만 일부 지역, 일부 단지에서 가격 하락이 나타날 확율도 가지고 있어 2007년의 칭다오 부동산시장의 가격구조는 보다 합리적인 방향으로 나아갈 전망이다.
둘째, 토지시장은 안정적으로 변화할 것이다.
중국국가의 거시적조정 조치가 빈번히 공표됨에 따라 2007년 토지시장은 거시적조절의 중심으로 떠오를 예정이다.
2007년 칭다오시 토지양도는 공급지를 확대하고 공급속도를 가속화하며 공급지 이용을 다양화하고 양도 종류를 균형화하는 원칙하에 진행될 것이다. 그 중 일반 상품주택의 용지의 공급과 경제실용주택의 공급은 여전히 칭다오시 토지양도의 부분이다.
정책면에서 토지제도와 관련 법규정책은 보다 규범화, 세부화될 것이고 토지집중관리는 토지가 갈수록 부족한 상황에서 강화될 것이다. 양도수단은 공시, 입찰과 낙찰 등 방식으로 시장과 개발상이 모두 수용하는 방식을 취할 것이다.
칭다오시 주택건설 11.5발전계획 중 이미 시내 7개 구에서 5년 내 5천묘(亩)의 토지를 제공하여 일반 상품주택을 건설하기로 계획하였다. 2006년 12월 칭다오시 국토자원과 주택관리국의 일반 상품주택건설용지 계획의 통지 중 각 지역의 양도수량을 명확히 규정지어 2007년 시내 4구에서 일반 상품주택 용지는 400묘(亩), 노산, 청양, 황다오구는 각각 200묘(亩)로 한정지었다.
셋째, 주요 지역의 경쟁이 치열해질 것이다.
칭다오 주요 지역인 산동로, 하이얼로, 홍콩중로, 청양구, 서해안 등은 올해에도 여전히 주요 이슈가 될 전망이다.
2007년 하이얼로 지역에는 노산국제화원, 탄샹완(檀香湾), 하이얼동성국제 3기, 성허빌딩(盛和大厦), 따무즈(大拇指)광장 등 프로젝트가 승부를 겨루었고 환위캉팅(环宇·康庭), 량천메이징(良辰美景), 쟈황창의시대(嘉煌·创异时代), 신형공사(新兴公社) 등 프로젝트가 산동로 지역에서 부동산 시장의 주요 축을 이루었다. 최근에 들어서 홍콩동로는 시종 칭다오시를 대표하는 구역으로 간주되었고 올해에는 띵성시대(鼎盛时代), 칭다오세기명인광장(青岛世纪名人广场), 카이웨중심(凯悦中心), 완빵중심(万邦中心), 동해로 9호 등 여러개 고층 부동산 프로젝트로 일약 모든 시선을 모으게 될 것이다. 또한 서해안 지역은 룽하이 하이즈윈(隆海·海之韵), 광따 하이윈리뚜(光大·海韵丽都), 후이즈광장(汇智广场), 따리광장(达利广场), 푸잉진슈우첸청(福瀛·锦锈前城), 중남해만신성(中南·海湾新城), 산하이징웬(山海景园), 중룬 행복성(泽润·幸福城) 등 부동산은 해저터널의 개공과 더불어 좋은 시즌을 맞이하게 될 것이다.
2007년의 칭다오 부동산시장의 지역간 경쟁은 이미 고조에 들어서 각종 새로운 분양수단, 홍보방식의 출현을 가속화시킬 것이며 구매자들에게 보다 훌륭한 주거공간을 제공하게 될 것이다.
넷째, 외래 부동산 대기업은 단체로 그 순발력을 과시할 것이다.
2006년 칭다오 부동산시장에는 루이청(绿城), 보우룽(宝龙), 완커(万科), 상쓰(上实), 허지황푸(和记黄浦) 등 중량급의 개발상들이 밀려들어왔다.
외래 개발기업과 본토 기업은 개발수준에서 일정한 차이를 보이고 있으므로 완커의 작업속도만 보더라도 인정을 하지 않을 수 없다. 완커는 2006년 8월에 토지사용 허가를 받고 올해 5월에 분양을 시작하는 40만평방미터의 대형 프로젝트의 기획, 심사, 공사 개시, 분양 등에서 초고속 효율을 선보였다.
중국 내 일류 개발상들도 칭다오시장을 겨냥하여 진입 조짐을 보이는 등 국내 부동산 대기업들이 대도시에서 중소도시로의 진출이 가속화될 전망이다.
다섯번째, 브랜드화 부동산이 성공을 맞이할 것이다.
거시적조절정책이 부동산시장에 가져다 준 변화는 근본적으로 소비자의 이성적인 구매를 유도하였다. 주택구매는 단지 거주의 목적뿐만 아니라 생활의 질을 높이는 주거 환경의 과도기적 방식으로 주거품질로 생활의 질을 개선하는 것이다.
2007년에는 동해로9호, 텐타이 성루어니커(天泰·圣罗尼克), 이허싱웬(颐和星苑), 루넝링슈우청(鲁能·领秀城), 완커메이리지성(万科·魅力之城), 루이청 리샹즈청(绿城·理想之城) 등 부동산 프로젝트가 칭다오 부동산시장의 밝은 시작을 알리게 될 것이다.
현재 개발상들은 토지 허가 여건이 많이 어려워지고 있고 국가에서는 에너지 절약, 토지 절약형의 주택을 격려하는 태도를 보이고 있어 개발상들은 일정한 토지에서 고품질의 주택으로 최대의 이익을 추구하게 된다. 훌륭한 상품으로 승부를 걸어야만 소비자들의 인정을 받을 수 있고 부동산의 가치를 높일 수 있다는 것이다.
여섯번째, 시내 외곽 부동산에 대해 이성적인 태도로 변화할 것이다.
부동산의 가격은 시장의 가장 민감한 고리이다. 2006년 칭다오시의 일부 부동산 가격이 인하한 상황은 2007년에도 발생할 것이다. 가격인하의 원인은 바로 심각한 시장 원인으로 몇년전 일부 소규모 개발상들의 분산된 비 계획적인 개발로 인한 것이다.
중국정부의 정책이 시장에 대한 규제에 따라 2007년 시내외곽 부동산시장의 특징이 보다 선명해지고 있다. 이는 무제한적 확장 후의 이성적인 발전으로의 전환이라 할 수 있다. 맹목적인 모방에서 차별화 경쟁, 상업부동산의 비약적인 발전, 신 도시 건설의 개선, 높은 표준의 대형 부동산의 출현 등으로 부동산시장의 가격이 통일적으로 변화하는 역사에 종지부를 찍을 것이며 지역별로 가격이 변동되는 태세로 변화할 것이다.
일곱번째, 거시적 조절 방향에 대한 사고가 필요할 것이다.
2006년 12월 건설부에서 부동산 분야에 대한 거시적조절 정책 공표 후 일부 대형주택의 세금을 징수하고, 각 지역에서 90평방미터이하 주택수량을 통계하여 건설부에 보고하는 등 상황이 벌어졌다.
부동산시장의 합리적인 발전과 유효적인 조절정책으로 부동산시장에 대한 투자 과열, 과속 성장, 가격 고속 인상 등에 대한 조절을 강화할 것으로 전망된다.
몇년간 실행된 조절정책에서 보면 전체적인 거시적조절과 구체적인 미시적조작에까지 거의 모든 부분에 파급되었지만 구체적인 실행에서 소홀하거나 누락된 요소들이 많이 있다. 때문에 관련 정책의 실행에 대한 감사업무가 2007년의 중점이 될 것이며 부동산 시장에 대한 조절은 여전이 정책의 실행을 위주로 하고 일부 신규 정책을 부차적으로 발표할 것이다.
부동산시장의 원가에서 보면, 토지자원의 한정성으로 공급을 증가하여 부동산가격을 조정하는 것은 불가능한 것이다. 따라서 2007년 조절의 중점은 여전히 수요를 변화하는 방침을 취할 것이며, 1차 납입금(首付款)을 높이고 예매조건 및 세금징수 등 효과적인 수단을 취할 것이다.
또한 상품주택과 복지형주택의 건설 두가지 문제의 해결이 급선무가 될 것이며 공동 발전을 모색하는 것이 중요하다.
여덟번째, 부동산금융의 변화는 예측하기 어렵다.
인민폐 절상은 2006년 부동산 투자에 활기를 불어넣었다. 현재 인민폐 절상의 압력이 존재하는 동시에 부동산시장에는 여전히 잠재적인 이익의 여지가 남아있다. 이로 인하여 중앙은행에서 이자율을 높일 확율이 점차 높아져 부동산시장에 이익을 남기지 않을 것으로 보인다.
2007년 외자은행의 인민폐업무의 개방으로 이미 고조에 치닳은 금융시장의 ‘전쟁’국면을 절정으로 이끌 것이다. 칭다오시에서 이제 막 설립된 동아은행을 포함하여 모두 3개의 외자은행이 있다. 부동산 금융업무는 각 은행에서 탐내고 있는 주요한 업무로 온갖 수단을 사용하여 경쟁에 참여하게 될 것이다.
비록 2006년에는 정부조정으로 외자의 부동산 구매를 차단하였지만 외자가 국내에 진입하여 진행하는 부동산 투자열은 막지 못하였다. 즉 중국 부동산시장의 건강한 발전과 인민폐 절상으로 인한 부동산시장의 이익을 예상한 외자의 진입과 자유롭고 다양한 투자방식으로 외자의 진입이 많이 쉬워진 점도 외자진입의 유리한 요소로 작용했다는 분석이다.
부동산개발상에 대해서는 2006년 상품주택 예매조건은 보다 까다로워졌고 토지교역 중 결제방식이 점차 중요해져 개발상의 자금력에 대한 요구가 높아졌고 전통적인 융자방식이 더욱 어려워진 실정이다.
따라서 다각화된 융자방식을 취하는 것이 2007년 부동산 개발상이 해결해야 할 급선무로 떠올랐다. 주식융자와 자본시장융자가 개발상에게 새로운 길을 개척해줄 수 있긴 하지만 융자문제로 넘어질 개발상이 많을 것으로 예상된다.
아홉번째, 고급화 시장의 발전 속도가 여전히 느릴 것이다.
도시경제의 고속 발전에 따라 칭다오 고급화 주택시장의 발전도 놀랄만하게 발전하였다. 최근 칭다오시 고급 부동산은 대부분 연해일대에 집중되어 하이센스 옌다오국제아파트(海信·燕岛国际公寓), 동해로9호, TOP이허국제(TOP颐和国际), 헝지신텐띠(恒基·新天地), 링스화푸(领世华府) 등 많은 단지들이 들어섰다.
시장의 전체적 상황에서 보면 2007년은 칭다오 부동산시장이 구매시장으로 전환하는 과도기에 처할 것이다. 2007년에 일부 지역에서는 공급과잉현상이 발생할 것이며 거시적조절정책으로 소비자들의 신중한 태도를 야기시키고, 2007년 고급주택의 발전은 낙관적이지 못하다.
완커(万科), 루이청(绿城) 등 일류 부동산기업이 칭다오 북부에서의 지역적 열세로 일부 단점이 있지만 선진적인 경영이념, 개발수준, 마케팅방식 등으로 고급 고객들의 시선을 모을 것이며 고급주택시장의 발전을 추진하게 될 것이다.
주택의 품질에 대한 요구가 점차적으로 높아지고 동질화 경쟁이 심각해지고 마케팅방식의 확충이 미미하며 판매속도가 하강하는 등 여러가지 문제로 고급주택시장의 발전에 대해 냉정한 인식을 지니게 된다. 2006년 하반기 칭다오시의 고급주택시장은 이미 분화되어 시장공급량의 과속 성장과 시장 수요량의 불균형 현상으로 나타났다. 따라서 2007년의 고급주택시장은 느린 속도로 발전하게 될 것이다.
열번째, 일반 상품주택이 대거 출시될 것이다.
일반 상품주택은 2년전 부동산시장에서 출현된 상품으로 2007년에 비로소 고조기를 맞이하게 될 전망이다.
2006년 9월 칭다오시 2개의 일반상품주택이 출시되었고 2005년, 2006년 칭다오시에서 허가된 일반 상품주택의 사용용지가 2000묘(亩)에 달한다. 2007년에 들어서 일반 상품주택용지의 양도계약 상 건설시간을 명시해야 하는데 약정된 공사시간 1년 내 개발을 시작하지 않은 경우 피 양도인은 토지사용권 양도금의 20%이하의 토지유휴비용을 지급해야 하고, 2년 내 개발을 시작하지 않은 경우 무상으로 토지사용권이 폐지된다. 때문에 이미 양도받은 일반 상품주택용지는 개발을 시작할 것이며 토지면적이 일반상품주택의 개발에 적합한 토지는 바로 시장에서 입찰될 것이다.
2006년 칭다오시에서 처음으로 허가한 일반 상품주택 중 개발상들은 난방 등 부대시설의 건설을 중요시하여 중등수준의 가정을 타겟으로 일반 상품주택의 수준이 한결 높아지게 되었다.
2007년에는 유명 부동산업체의 참여로 일반 상품주택의 개발과 건설가운데서 비교적 성숙한 시설, 양호한 기획, 아름다운 전망 등 설계를 갖춘 일반 상품주택이 출시될 것이다. 일반 상품주택은 상품주택시장 전반에 충격을 줄 것이고 대량 일반 상품주택의 출시는 중고주택 시장에 충격을 가져다 줄 것이다.
열한번째, 지역시장은 구매자시장으로 변화할 것이다.
2007년에는 서해안, 청양의 핵심지역, 지모시내 등에 모두 주택과 상업 부동산이 집중적으로 출시될 것이며 일부 지역의 공급량은 시장의 수요를 훨씬 벗어날 수도 있다.
청양의 핵심지역에는 2007년에 완커메이리즈청(万科魅力之城), 두린메이징(都霖美景), 칭터후이호우징웬(青特·汇豪景苑), 쉐푸캉팅(学府康庭) 및 시얼징웬(希尔景园), 보우룽도시광장국제아파트(宝龙城市广场国际公寓) 등이 연이어 등장할 것으로 성양시내의 부동산시세에 변수가 많을 것으로 보인다.
2007년의 청양 부동산시장의 이런 변화는 정상적인 상황으로 혹은 불완전한 경쟁상태로의 판매자시장인 것이다.
개발상이 앉아서 토지가격의 증식액으로부터 이윤을 획득하는 단계는 이미 도태되고 있으며 부동산업의 이익은 운영 능력의 향상과 기획설계, 마케팅관리, 브랜드화 등 부분에 대한 잠재력 시장의 발굴로 승부를 걸어야 할 것이다.
2006년의 지모시내의 발전변화에서 보면 주택구매가 투자성격의 구매에서 거주용의 구매로 변화하였으며 개발상의 목표고객도 근본적인 변화를 가져왔다. 이런 변화는 진정으로 구매자의 절실한 수요를 발굴하는 과정이며 판매자시장에서 구매자시장으로의 역사적인 비약이다.
“가장 비싼 것이 결코 가장 좋은 것은 아니다.” “가장 완벽한 시설을 갖춘 것이 결코 가장 적합한 것이 아니다.” 목표 소비자의 기본적인 수요에 맞추어야만 시장에 대한 정확한 정의를 내릴 수 있고 목표고객을 정확히 분석할 수 있다.
판매자시장에서 구매자시장으로의 전환 과정에서 시장 세분화는 기본적인 것이며 세분화된 시장, 세분화된 수요, 세분화된 고객분석 등이 있어야 보다 치열해지는 경쟁 속에서 살아남을 수 있을 것이다.
열두번째, 슬림형 구조의 주택이 주류로 자리잡을 것이다.
2007년 칭다오부동산시장에는 하나의 포커스가 나타나게 되는데, 90평방미터이하의 중소형 구조의 주택이 모든 개발상들이 승부를 거는 초점이 될 것이다.
2007년에는 중소형구조주택의 집중적인 공급으로 중소형 주택이 시장전역에 파급될 것이다. 구조적인 조절정책의 초기 효용은 이미 2006년에 이미 공표되어 적지 않은 개발상들은 기존의 기획안을 수정하여 중소형 구조로 바꾸었지만, 2007년에는 새로 개발된 부동산은 이미 중소형 주택을 주요한 장점으로 내세우고 있는 실정이다.
중국국가의 주택구조 조절정책의 영향으로 2007년 주택시장의 토지공급 및 개발을 모두 중소형구조의 주택과 연결 지을 것이며 중소형구조의 주택이 전체 부동산시장에서의 점유율이 크게 확대될 것으로 시장공급 중 점차 주류를 이루어 갈 것이다. 2007년 주택공급의 집중적인 확대로 특히 90평방미터이하의 중소형구조의 주택이 큰 비율을 차지할 것이며 이는 주택가격의 고속성장에 일정한 제어작용을 할 것이다.
또한 “90평방미터 이하의 중소형구조의 주택”은 전체 공급량의 70%를 차지해야 한다는 정책으로 대형주택 공급이 줄어들 것으로 예상하고 있고 건설부에서 제정한 대형주택에 대한 세금 징수 정책의 결과가 2007년에 어떤 식으로 나올지 불확실한 상황이다.
대형주택의 세금징수는 합리적인 주택구매를 유도하고 소형이나 기능이 양호한 주택 구매를 격려하려는 일종의 수단으로 이 정책의 실행은 “90-70”평방미터의 주택 보급이 가장 유력한 보장이 될 것이라는 의미를 함축하고 있다.
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