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[토지][건축]
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 1.중국에서 개발중지 상태인 토지는 어떻게 처리되나요?
[질의]안녕하십니까? 우리 회사는 중국 A시에 합자투자법인을 두고 있습니다. 이와 관련 몇 가지 궁금한 부분 문의 드립니다.
개발구내 토지 관련 문의입니다. 현재 A시 개발구내 토지을 출양 받아서 개발 중에 있습니다. 법인회사의 자본금은 전액 현금으로 출자한 상태입니다.
토지계약서의 내용에 따라 일정기간 내에 개발도 진행했고 기준에 맞는 자금도 지출된 상태입니다. 문제는 개발 도중 사업부실로 인하여 더 이상의 개발을 못하고 중단된 점입니다. 현재는 전체 공정 중 30% 정도가 진행된 상태입니다.
계약서상으로는 2006년 4월 26일부로 개발하지 않을 시에는 무상회수한다는 조항이 있습니다. 이 부분과 관련해서 중국측 합자파트너의 의견은 법조항은 있지만 아직 조항대로 실행된 적이 없으며, 만약 문제 발생 시 자기내의 관씨를 이용해 해결할 수 있기 때문에 문제 될 것이 없다고 합니다.
참고로 중국측 파트너는 A시 토착기업으로 시정부에서 많은 공헌활동을 하고 있는 것으로 인정받고 있으며 상당한 위치에 있는 건 사실입니다.
이때에 계약서를 다시 작성하여 기간을 재조정해야 하는지, 아니면 다른 방법은 어떤 것이 있는지요?
[답변] 우선 설명 드려야 할 것은 본건에 대하여 정확한 답을 드리려면 해당 토지에 대한 출양 계약서 내용을 참조해야 할 뿐만 아니라 해당토지가 도시계획 내에 위치하고 있는지도 확인해야 합니다．그 이유는 도시 기획내에 포함 여부에 따라 적용법규가 틀려지기 때문입니다．그러나 현재 설명해 주신 상황을 근거로 다음과 답변드립니다.
1)해당토지가 A시 도시계획 내에 위치할 경우에는 ＜중화인민공화국 도시부동산관리법＞에 적용을 받습니다．해당 법률 제２５조에는 출양방식으로 취득한 토지사용권을 이용하여 부동산을 개발할 경우，필히 토지사용권 출양계약서에 약정한 개발용도와 시공개발기한에 따라 개발 작업을 시작해야 한다고 되어 있습니다． 귀사에서는 이미 개발을 시작하고 공사에 착수했음으로 계약서의 ２００６년 ４월 ２６일까지 개발해야 한다는 약속을 이행한 것으로 간주되기 때문에 정부에서 무상으로 회수할 권리는 없다고 판단됩니다．
2) 해당토지가 A시 도시계획내에 포함되지 않은 토지일 경우，＜중화인민공화국 토지관리법＞에 적용을 받습니다．해당 법률 제３７조에 따르면 경작지를 건설용지로 점용하여 1년 내에 개발하지 않을 경우，해당토지가 농작이 가능할 경우 경작을 해야 하며 １년이상 개발하지 않을 경우，규정에 따라 비용을 납부해야 하고 해당토지를 사용하지 않은 기간이 ２년이 넘어갈 경우，비준을 거쳐 무상으로 회수한다고 규정되어 있습니다．때문에 만약 해당토지가 본 법규 적용대상일 경우 계약서 내용보다는 법 규정 적용이 우선이므로 관련 규정에 따른 처리가 불가피 합니다．
참고로 귀사 파트너가 인지도와 인맥 관계가 좋은 부분이 본건 처리에 도움이 되겠지만, 현재 중국 실정을 볼 때 워낙 토지에 대한 관리가 엄격해지는 추세이기 때문에 완벽한 법적 대비가 중요하다고 생각합니다．
[추가질의] 우선 답변 감사드립니다. 이와 관련 추가질문을 드립니다. 1) 우선 우리 회사가 소유하고 있는 토지는 [국유토지사용권출양합동서]에 의한 계약서입니다. 계약서상 내용에 따르면 이 합동서는 [중화인민공화국토지관리법], [중화인민공화국성시방지산관리법], [중화인민공화국합동법]에 근거한다고 되어 있습니다. 2) 계약서상에 출양인은 [중화인민공화국 B성 A시 국토자원국]입니다. 3) 계약서 내용중 위약책임에 대한 조항에 대해 잠깐 말씀드리면, 양수인은 합동서 약정에 의거하여 건설 개발을 진행해야 하며 합동서 계약후 만 1년을 초과하여 개발하지 않을 시에 양수인은 토지사용권 출양금의 20% 이하에 해당하는 토지유휴 비용을 내야하며 만 2년 내에 개발하지 않을 시에는 출양인은 무상으로 토지사용권을 회수 할 수 있다라고 되어 있습니다. 4) 합동서 계약일자는 2004년 4월 26일 입니다. 앞선 말씀 드린 바와 같이 이 토지는 개발할 의사가 없습니다. 회사 경영악화가 주요 이유입니다. 추후 경영호전으로 인해 현재의 부지에 재건설 할 의지는 있지만 최소 2년 내에는 이루어지기 힘든 상황입니다. 이러한 상황에서 합자회사 측에서 준비해야 할 상황들은 어떠한 것이 있는지 궁금합니다.
[추가답변] <토지관리법>과 <도시부동산관리법>의 규정에 근거하여 미개발 상태로 유휴한 토지에 대한 처벌 형식은 규정되어 있지만 개발 시작후 토지를 유휴할 경우에 대한 처벌 형식이 미비한 상태라고 답변드렸습니다. 그럼 미개발 상태로 유휴한 토지의 인정 표준에 대해 말씀드리겠습니다.
<유휴토지처리방법> 제2조에 근거하면 규정한 기한을 초과하여 개발하지 않은 건설용지도 유휴토지이고 시공하여 개발하기 시작하였지만 개발 건설면적이 개발해야 할 총면적의 1/3에 도달하지 않았을 경우 혹은 이미 투자한 금액이 총투자액의 25%에 도달하지 않고 허가를 받지 않고 개발을 중지한 기한이 연속 1년을 넘을 경우라고 규정되어 있습니다.
따라서 앞의 답변 사항과 결부하여 상기 표준에 따라 유휴토지가 아닐 경우 양도할 수 있습니다. 양도 의향이 없을 경우에는 토지 관련부서의 허가를 받은 후 개발을 중지할 수 있다고 생각합니다.
2.중국 토지계약시 양도계약이 법적으로 유효한지?
[질의]중국 AA성 BB시에 진출하고자 하는 기업입니다. 문의사항은
1) 지난 7월 15일 AA성 BB시 CC진 경제개발총공사와 토지사용권에대한 계약을 체결하였습니다. 월 25일자 코트라 자료(디지털코트라(www.kotra.or.kr) 25일자 중국 투자진출기업, 토지계약시 주의해야 참조 요망)에 따르면 토지사용권에 대한 계약당사자는 시, 현급 인민정부의 토지 관리부서에서 책임진다고 되어 있습니다. 그렇다면 지난 7월15일 BB시 CC진 경제발전총공사와 계약한 토지 사용권 계약은 무효가 되는 것인지요?
2) 중국최고인민법원이 8월 1일부터 시행에 들어간다고 하는"국유토지 사용권계약분쟁 안건과 관련된 적용법률의 해석"에는 본 해석 시행전 계약을 체결하였을 시 시, 현급 인민정부 토지관리부서의 추가 비준을 취득할 시계약 유효로 인정한다는 보완조항도 잇습니다. 그렇다면 당사가 시정부 토지관리부서의 비준을 받기 위해서는 어떻게 하여야 하는지요?
[답변]
1) 중국내에서 토지 사용권 유상매매에는 출양과 양도의 두가지 방식이 있습니다. 출양은 직접 정부 토지관리부서로부터 유상으로 토지사용권을 취득하는 것이고, 양도는 정부 토지관리부서로부터 출양받은 토지 사용권을 제3자에게 양도하는 것을 가리킵니다.
귀사의 경우에는 이미 토지를 출양받은 CC진 경제개발총공사로부터 양도를 받는 것에 속합니다. 따라서 계약은 유효합니다. 단 만일을 위해 상대방의 토지 사용권 상황(즉 토지사용권증)을 잘 검토해 보아야 합니다.
2) 2005년 8월 1일부터 시행하게 되는 중국최고인민법원 사법해석은 주로 출양 방식에 한하여 규정한 것입니다. 즉 토지 사용권 매입자가 출양방식으로 토지사용권 취득시 필히 시, 현급 이상의 정부 토지관리부서와 계약을 체결해야 합니다. 8월1일 이후부터 공업단지관리위원회 등 부서와 체결한 계약은 무효입니다.
당 해석에는 8월 1일전에 공업단지관리위원회와 체결한 계약은 토지관리부서의 추가비준을 취득할시계약유효로 인정한다고 규정하였습니다. 만약 추가비준을 받으려면 우선 해당 도시 토지관리 부서에 해당 토지가 국유토지 또한 공업용지로 되어 있는지를 확인해야합니다. 이점만 문제가 없으면 소정의 절차에 따라 비준을 신청할 수 있습니다.
3.중국 현지법으로 용적율을 높여 건축이 가능한지요?
[질의]건축법에 대하여 문의 드립니다. 저희 회사는 건축밀도 40%에 거의 접근하는 토지이용률로 토지사용권을 기 취득하였습니다. 그런데 회사가 건축물(창고,공장)을 추가로 필요하게 됨에 따라 건축물를 증축하려고 계획하고 있는데 중국 현지법으로 용적율을 높여 건축이 가능한지요? 녹지면적(15%이내)을 지키면서 건물을 2층으로 높여 지으려 합니다.
[답변]귀사에서 건물 증축 시 현재 건축밀도 범위 내에서 진행할 경우 아무런 제한이 없고 용적율을 높일려는 경우 회사 소재 지역 도시규획부서에 용적율 변경 신청을한 후 허가를 득하면 증축을 할 수 있습니다.
4.외자기업이 사무용 오피스와 직원 주거용 주택을 매입시 대출금 회계처리는?
[질의]외자기업이 사무용 오피스와 직원 주거용 주택을 매입하였읍니다. 현재 자본금 100만불중 30%가 납입된 상태입니다. 이 경우자금 운용상 대금지불을 일부(60%)는 대출을 받아 진행하려하는데 이때 회계상의 비용 처리와 세금의 처리에 대해 어떻게 하는 것이 가장 효과적인지를 문의드립니다. 만약 대출을 받지 않는다면 어떤 차이가 있는지요?
[답변] 외화 차입금은 총투자액 범위 내에서 일정한 요건대로만 가능합니다. 즉 미화 3,000,000 불 이하는 투자총액의 30% 이하의 범위내에서만 차입이 가능합니다. 따라서, 현재 차입하여 구입하려는 금액이 미화 1,000,000불 의 30%인 300,000불 이상의 경우에는 그 초과액이 30%를 넘지 않도록 관리하셔야 합니다. 차입을 하지 않을 경우, 재무구조가 건전한 반면에 이자비용이 없어 소득세 부담이 다소 늘어나게 됩니다.
(자료제공 및 자문 : 청도한국투자기업지원센터 최상훈 고문회계사, 변재서 고문관세사, 김옥 고문변호사)
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