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분쟁해결과 예방 관련 Q&A
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 Q : 저는 00성 정부기관인 00경협 사무소가 소유하고 있다는 건물을 임차하여 인테리어를 마치고 식당개소를 하였습니다만, 얼마 안되어 이 건물이 경매처분되어 영업을 할 수 없었습니다. 알고보니 이 기관은 소유권이 없는 건물임에도 건물 소유권자로 위장하여 우리와 계약을 체결했는데, 원 소유자였던 00 센터 (역시 00성 정부 산하기관)는 파산판결을 받아, 갖고 있던 건물도 경매처분 된 것이었습니다. 중간에 저희만 허공에 뜬 셈이 되었습니다. 성 정부에 진정해 보았지만, 책임만 떠 넘기고 있고, 고소를 하려해도 처리기간이 길어 저 같은 개인사업자는 하루하루 살아갈 길 조차 막막한 상황입니다. 적절한 해결책이 있는지요?
A : 귀사와 길림성인민정부경제기술합작반공실(이하 길림00경협사무소라 함) 와의 건물임대분쟁건에 관해 저희에게 제공하신 관련 자료를 증거에 대한 검토를 통해 살펴보고 다음과 같은이 답변을 드립니다. 법률의견서를 송부하오니 참조 바랍니다.
1. 길림경협사무소의 과실 및 기만행위 존재 여부
귀사와 길림경협사무소는 2002년3월1일 <부동산임대계약서)를 체결하였습니다. 하지만 동 부동산은 2000년11월9일 법원으로부터 <파산재산> 선고 및 차압을 받았고 길림성기관사무관리국은 이의를 신청하였습니다. 당시 부동산은 길림성사무관리국 명의로 되어 있었지만 부동산에 대한 재산권은 분쟁이 있어 임대할 수 없는 상황이 었습니다. <도시부동산 관리법> 제6조의 규정에 따르면, 부동산 재산권에 분쟁이 있는 경우, 임대해서는 아니됩니다. 2002년 2월25일, 대련경제기술개발구 인민법원은 (2002) 开经初字819호 <민사결정서> 종심결정을 통해 길림성성직기관사무관리국은 기술교류중심청산팀에 귀사에서 임대한 부동산을 반환할 것을 요구하였습니다. 본 결정서는 기관사무관리국에 송달 시 효력을 발생하였으며 구체적 일자는 법원 접수서에 명기되어 있는 일자로 확인할 수 있습니다. 이와 같이2002년2월25일 법원이 상기의 내용으로 종심결정 판결을 내렸음에도 불구하고 길림경협사무소는 2003년8월14일, 귀사와 같은 부동산에 대해 5년 임대계약을 체결하였는 바, 이는 임대인의 기만 의도가 더욱 명확함을 설명합니다.
2. 손해 배상 문제
귀사와 길림00경협사무소가 체결한 <부동산임대차계약서> 제4조에는 다음과 같은 규정을 두고 있습니다: “임대인은 부동산 재산권이 명확해야 함을 보증해야 하고 재산 소유권 분쟁이 발생한 경우, 임대인이 해결해야 하며, 따라서 임대인이 이로 발생한 경제적 손실을 책임지고 배상해야 한다.” 단, 임대차(賃貸借) 계약서 일부는 이미 이행되었고 임대기간의 임대료는 손실로 하지 말아야 하며, 개업을 위한 전기 투자도 전액 배상청구를 할 수 없으며, 미 이행한 임대기간과 식당의 평균이윤을 결합하여 종합적으로 산정해야 합니다. 길림00경협사무소의 단수, 단전으로 귀사에 초래한 사업정지로 발생한 손실에 대한 배상은 청구 가능합니다.
3. 계속 임대 가능성
<계약법> 제229조의 규정에 따르면 임대물이 임대기간에 소유권 변동이 발생하면 임대계약서의 효력에 영향을 주지 않습니다. 따라서 귀사는 당해 부동산을 계속 임대할 수 있으며, 단 임대인은 청산위원회나 또는 후기의 업주로 변경됩니다. 당해 사항은 청산위원회와 협상하여 해결해야 합니다.
4. 계약서 사기죄와 관련하여
계약서 사기죄의 구성에는 엄격한 규정을 두고 있는 바, <형법> 제224조의 규정에 근거하여 저희는 길림00경협사무소의 행위로는 계약서 사기가 구성된다고 판단하기 어렵습니다. 임대인의 사기행위는 주요하게 그가 임대한 부동산권이 분쟁이 있다는 사실을 숨겼었지, 부동산 재산권은 확실히 기관사무관리국의 명의하에 있었고 계약서 체결 시 재산권은 이전되지 않았습니다. 아울러 임대인은 임대금액을 수수한 후 일정한 기간 동안 계약을 이행하였고 계약을 미리 받고 도망한 등 상황은 발생하지 않았습니다. 한편, 길림00경협사무소는 정부 배경을 띄고 있기에 형사책임을 묻는다는 것은 비현실적이라고 판단됩니다.
5． 문제해결의 3가지 방식
1) 법원에 소송을 제기
상기 분석에 따르면 00경협사무소는 기만 및 과실이 있습니다. “계약법” 제228조의 규정에 따르면 제3자의 권리주장으로 인해 임차인이 임대물에 대해 사용, 수익권리를 행사하지 못하는 경우, 임대인은 임대금액의 감소 또는 지불을 거부할 수 있습니다. 동시에 이로 인한 손실을 배상하여야 합니다. 따라서 귀사는 인민법원에 길림00경협사무소의 위약으로 인한 손해를 배상하도록 소송을 제기할 수 있습니다. 인민법원에 소송을 제기하기 전 또는 소송을 제기하고나서 길림00경협사무소에 대해 재산보전조치를 신청할 수 있으며 동 사무소의 재산이 부족할 경우, 상급 주관기관의 재산을 보전할 수도 있습니다.
2) 대련00시 또는 길림00성 외자기업주관부서 또는 초상국에 관련 상황을 반영설명
길림00경협사무소는 본 건 분쟁에서 중대한 기만행위가 있으며 성급정부에 대한 외상기업의 신임을 남용하였으며 이는 해당 지역 정부에 대한 외국투자자의 투자환경에 대한 신뢰에 심각한 영향을 초래하고 있습니다. 따라서 관련부서에서 협조하여 해결이 가능한 경우, 각 측의 손실을 최대한 감소할 수 있습니다.
3) 검찰에 신고 또는 해당 주관부서에 고발
비록 길림00경협사무소의 기만행위가 계약사기죄까지 성립되는지는 깊이 있는 검토가 필요하겠지만 검찰 또는 해당주관부서에 고발하는 방법을 통해, 길림00경협사무소에 압력을 넣음으로써 분쟁의 해결을 촉구할 수 있겠습니다.
따라서 상기 3가지 방식을 동시에 추진할 것을 제안하며 1), 2) 방식에 주안점을 둘 것을 제안드립니다.
Q : 00국가의 바이어의 주문에 따라 관련 제품을 중국 00성의 생산업체로부터 구매하여 바이어에 납품하는 회사로서 04년부터 중국업체와 계약을 체결, 납품을 받았으나 그 후 중국업체의 납품지연으로 바이어로부터 납품지연에 대한 손해배상 청구 위기에 처해 있습니다. 주중 한국대사관 등 기관을 통해 중국업체에 계약이행 촉구를 하고자 하는데 어떠한 방법이 있는지 문의드립니다
청산절차
A :
1. 주중 한국대사관 등 기관을 통한 해결방법
먼저 결론적으로 말씀드리면, 주중 한국대사관은 한국정부를 대표하는 외교공관으로서 본건과 같은 민사분쟁에는 직접적으로 개입할 수가 없습니다. 한국업체 또는 개인이 중국의 정부기관 또는 법원 등 사법기관으로부터 불공정한 대우를 받는 경우에는 주중 한국대사관이 공식적으로 항의 또는 개정요청을 할 수는 있지만 민간업체간의 분쟁에 대해서는 직접 개입하여 해결을 요청할 수 없습니다. 따라서 본건의 경우, 주중 한국대사관을 통하기보다 법적경로를 통해 해결해야 한다고 판단됩니다.
2. 법적경로를 통한 해결방법
동 사에서 제공한 관련 자료 중, 협의서 제12조는 본 협의서로부터 발생하거나 또는 협의서 관련 분쟁, 의견차이 또는 위약은 최종 한국중재원에서 중재를 하도록 규정하고 있습니다. 따라서 본건의 경우, 중국에서 소송 또는 중재를 진행할 수 없습니다. 다만, 중재신청 전에 위임을 받은 중국변호사를 통해 중국업체에 변호사서한을 보내어 계약이행을 촉구할 수는 있겠습니다. 변호사서한의 내용에는 현재 동 사의 상황을 설명하고 중국업체의 납품지연으로 인해 동 사가 바이어로부터 거액의 손해배상 청구를 당할 위기에 처해있으며 만약 중국업체가 계속하여 계약을 이행하지 않는 경우, 동 사에 초래되는 모든 경제적 손실은 중재신청을 통해 중국업체에 청구할 것이라는 요지로 작성할 것입니다.
3. 중재판정의 집행과 관련하여
현재 중국과 한국은 민사, 상사 사법공조협정이 체결되어 있으며 동 협정에 따르면, 한국 또는 중국에서 내려진 판결, 중재판정을 상호간에 집행할 수 있습니다. 따라서 동 사의 경우, 한국중재원에서 내린 중재판정을 중국업체가 이행하지 않는 경우, 중국법원에 강제집행을 신청, 중재판정을 집행하여 귀사의 이익을 보호할 수 있겠습니다.
물론 중재절차를 거치고 강제집행까지 가려면 상당한 시간이 필요하겠지만 민사분쟁의 해결은 쌍방간의 협상, 협상이 결렬되는 경우, 소송 또는 중재의 신청, 강제집행 등 절차로 해결할 수밖에 없습니다.
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