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중국 투자 기업이 반드시 알아야 할 토지 사용권 문제

[조회수 : 1139 회]

중국에 투자한 한국투자기업은 중국의 토지 사용 문제에 부딪치게 된다. 중국에서 실시하는 토지관리 법률제도는 한국과는 전혀 다르다고 할 수 있다. 특히 개혁개방이래 중국은 외국인투자를 인입하기 위하여 잇달아 각 종류의 토지이용 혜택정책을 발표하였다. 그러나 이러한 정책 중 적지 않은 부분은 중국국가의 법률규정에 어긋나며 외국인 투자 기업이 이러한 지역적인 혜택정책에 준하여 취득한 토지사용권은 원칙적으로 장기적인 법률보호를 받을 수 없다.
현재 이미 한국 투자기업의 중국 내 토지사용에 관해 많은 분쟁이 일어나고 있다. 그 중 일부 기업에서 취득한 토지는 정부계획에 부합하지 않아 정부에서 토지사용권을 회수하였으며 기타 일부 기업은 심사허가 수속을 이행하지 않았거나 월권하여 심사허가를 받은 이유로 토지사용권이 무효가 되었다. 또한 일부 기업은 중국정부에서 사용금지한 토지를 이용해 중국정부의 처벌을 받게 되는 경우도 있다.
때문에 중국에서 토지를 사용하기 전에 반드시 중국의 토지사용의 법률규정을 충분히 이해해야 중국 토지를 정식으로 사용할 수 있을 뿐 아니라 추후 발생할 수 있는 분쟁을 피할 수 있다.

중국의 현행 토지제도
중국은 토지소유권과 사용권 분리 법률제도를 실행한다. 토지소유권은 국가와 단체에서 향유하며 이전을 허가하지 않는다. 그러나 토지사용권은 토지의 계획용도에 의거하여 또한 국가에서 규정한 목적 이외에 유료 사용과 이전이 가능하다.
≪중화인민공화국 헌법≫제10조에는 "도시의 토지는 국가에서 소유한다. 시골과 도시 교외의 토지는 법률상 국가소유로 규정한 것 외에 집단소유에 소속되며 택기지와 자류지, 자류산도 집단소유에 속한다."라고 규정되어 있다.

≪중화인민공화국 토지관리법≫제8조에는 더욱 뚜렷하게 "도시지역의 토지는 국가소유에 속하며 시공과 도시교외의 토지는 법률상 국가에 속하는 부분 이외 농민집단 소유에 속한다.“라고 규정되어 있을 뿐만 아니라 제9조에는 ”국가소유 토지와 농민집단 소유 토지는 법에 준하여 단체 혹은 개인에게 확정하여 사용할 수 있다. 토지를 사용하는 부문과 개인은 토지를 보호, 관리하고 합리적으로 이용해야 할 의무가 있다."라고 규정되어 있다.
그렇기 때문에 시골과 도시교외의 토지는 집단소유 토지에 속하며 집단토지 사용권 관리제도에 적용된다. 도시의 토지 및 법률상 국가소유로 규정된 부분적인 시골과 도시 교외 토지는 국가소유 토지에 속하며 국가소유 토지사용권 관리 제도를 적용한다.

토지이용 정책
토지의 이용에 대하여 중국에서는 엄격한 심사허가 관리 제도를 실행하고 있으며 토지사용권을 취득하려면 반드시 정부에서 규정한 토지계획에 부합해야 하고 엄격한 심사허가 수속을 밟아야 한다.
≪중화인민공화국 토지관리법≫제4조에는“국가에서는 토지용도 관리 제도를 실행한다. 국가에서 편성한 토지는 총체계획에 준하여 토지용도를 규정하고 토지를 농용지, 건설용지 및 미(未)이용지로 나뉜다. 토지를 사용하는 부문과 개인은 반드시 엄격하게 토지이용 총체계획에 확정된 용도에 의거하여 토지를 사용해야 한다.”라고 규정되어 있다.
중국의 토지사용권을 취득하려면 보편적으로 두 가지 방식을 거쳐야 한다. 무료 양도 (无...)과 유료양도(有..出)이다.
과거에 중국에서는 토지사용자의 각각 다른 신분에 따라 토지이용 정책을 구분하였다. 국유기업이 용지양도 분야에 부합할 시 양도방식으로 취득하며 외국인투자기업, 지분회사 등은 제반 유료로 사용하였다. 이는 WTO 원칙에 어긋나는 것으로, 중국이 WTO 가입이후 WTO의 기본원칙에 입각하여 비(非)차별 대우의 원칙(무차별 대우 원칙으로 최혜국 대우 원칙, 국민대우 원칙을 포함한다)과 투명도 원칙 등에 준하여 토지이용 정책을 정리, 통일하여 토지 사용자의 신분에 의해서가 아니라 토지계획과 토지용도에 따라 토지이용 정책을 구분한다. 외국인투자기업과 중국의 국유기업 및 기타 유형의 기업모두에 동일한 토지이용 정책을 적용한다 .

토지사용권 기한
토지사용권에 대해 중국은 법률 규정에 의거해 기한 관리를 실행하고 최장 사용기한을 규정한다. 중국의 국유기업과 외국인투자기업 모두의 토지사용의 최장 기한은 아래와 같다.
（1）공업용지는 50년（2）상업, 교통, 공용사업 용지는 40년（3）주택용지는 70년 （4）하이텍, 교육, 문화, 위생사업 용지는 50년（5）기타 용지는 50년이다.
토지사용 기한 만료 후 만약 지속적으로 사용하려면 반드시 6개월 전에 사용기한에 대한 연기를 신청해야 하며 그 당시의 중국 토지 정책에 준하여 토지사용 계약을 체결하고 토지사용 비용을 납부해야 한다. 그렇지 않을 경우 국가에서는 무상으로 토지사용권을 회수한다.
토지사용권에 대한 연기관리 부서는 원 토지사용권 심사허가 부서로서 보편적으로 구, 현 토지관리국이다.

토지관리 부서
중국의 토지관리 부서는 5개 급별로 나뉘며 각각 다른 관리권한을 보유한다.
국무원 국토자원부에서 전국 토지에 대한 관리와 감독업무를 책임지며 성, 자치구, 직할시의 토지이용 총체계획을 심사.허가한다. 성, 자치구 인민정부 소재지의 도시인구 100만명 이상 규모의 도시 및 국무원에서 지정한 도시의 토지이용 총체계획은 성, 자치구 인민정부에서 심사, 동의한 뒤 반드시 국무원에 보고하여 허가를 받아야 한다. 성, 자치구, 직할시의 토지관리국은 전 성 토지의 통일관리 업무를 주관한다. 구와 현, 시의 토지이용 총체계획은 반드시 성, 자치구, 직할시 인민정부에 보고하여 허가를 받아야 한다.
시 토지관리국은 전 시 토지에 대한 통일관리 업무를 주관하며 책임지고 정책과 규정초안을 작성하고 토지자원 관리 및 토지이용기획, 계획과 토지자원 개발기획을 작성할뿐만 아니라 징용토지의 영역, 수량을 심사하며 토지감사 등을 실시한다. 구, 현 토지관리국은 해당 지역(구), 현(현도) 토지의 통일관리 업무를 주관하며 구, 현 부동산 관리국은 해당 지역(구), 현(현도)의 기개발 사용한 도시와 진(읍)의 건설용지에 대하여 관리를 이행한다.
향(진) 인민정부는 해당 행정 지역 내의 토지관리 업무를 책임진다.

외국인투자기업 용지에 대한 중국의 법률제도
외국인투자기업은 외국인독자기업을 포함하여 중외합자경영기업과 중외합작경영기업 등 3가지 유형으로 나뉜다. 외국인투자기업 용지는 중국에서 최초로 유료 사용을 실시한 것이다.
1979년에 발표한 ≪중외합자 경영기업법≫은 중국 측 합자경영자는 장소사용권으로 투자 가능한 사항을 명확히 규정하였으며 "만약 장소사용권을 중국합자경영 투자의 일부분으로 기입하지 않을 시 합자경영기업은 중국정부에 장소 사용료를 납부해야 한다." 라고 규정하였다. ≪중외합자 경영기업법 실시조례≫（1983년 발포）에서는 한발 더 나아가 "합자경영기업이 사용하는 장소는 토지주관 부서와 장소사용 계약체결 방식으로 취득해야 하며 계약 중에 사용용도, 기한과 장소 사용료를 명확히 해야 한다."라고 규정되어 있다. 그 뒤에 발포한 ≪중외합작경영기업법≫,≪외국인투자기업법 실시조례≫ 및 실시세칙에는 전부 유사한 규정들이 명시되어 있다.
그렇기 때문에 한국 투자기업을 비롯하여 외국인투자기업의 용지에 대하여 중국은 전체적으로 유료사용을 실시한다. 외국인투자기업의 용지는 주로 장소사용계약, 장소사용료 및 양도 등의 방식을 사용해 유료로 토지사용권을 취득한다.
중국은 토지사용자 각각의 신분에 따라 각기 다른 토지이용 정책을 구분해왔다 . 다시 예를 들어 말하자면 국유기업일 경우 양도용지 영역 내의 용지는 양도의 방식으로 취득할 수 있지만 외국인투자기업, 지분유한회사일 경우에는 제반 유료로 사용하는 것이다. 이러함은 분명히 WTO 원칙에 부합되지 않는다. 2001년에 중국에서 발포한 ≪양도용지 목차(..用地目.)≫（국토자원부 제9호 부장령）에서 명확히 제시한 바에 의하면 "사용자 신분으로 구분하지 않으며 본 목차에 부합되는 건설 프로젝트 용지는 허가를 거쳐 양도(..)방식으로 제공할 수 있다." 외국인투자기업과 기타 토지 사용자에 이미 동등한 토지이용 정책이 시행되고 있는 것이다.

중국의 현행 토지이용 정책에 근거하여 한국 투자기업의 용지는 하기의 몇 가지 방식을 거쳐 토지사용권을 취득할 수 있다.
1. 양도방식
양도의 방식으로 국유토지 사용권을 취득한다. 즉 말하자면 국가에서 일정한 기한동안 국유토지 사용권을 한국투자기업에 양도하며 한국투자기업에서 양도계약의 약정에 준하여 토지사용권 양도금을 지불한다. 한국투자기업과 시, 현 토지관리 부서와 양도계약을 체결하고 전부의 양도금을 납금한 뒤 토지등록 수속을 이행함으로 토지사용권을 취득한다. 양도의 방식을 거쳐 취득한 토지사용권은 한국투자기업의 사유재산에 속하며 양도, 임대, 저당할 수 있다. 그러나 기업이 양도하는 토지사용권을 취득할 시 이를 위하여 비교적 큰 액수의 양도금을 납부해야 한다.

2. 토지임대 방식
직접 국가로부터 임대방식으로 토지사용권을 취득한다. 한국투자기업과 현급 이상 토지관리부서 사이에 국유토지 임대계약을 체결하고 계약의 약정에 따라 국가에 연간 임대료를 납부함으로 토지사용권을 취득한다. 현재 이러한 방식은 시험단계에 있으며 각 지역의 구체적인 방법은 조금씩 차이가 있다. 또한 임대료, 임대기한 및 토지사용권을 취득한 후 양도, 전대 및 저당 여부의 규정도 각기 다르다. 한국투자기업이 이러한 방식으로 토지사용권을 취득하려면 현재 주로 각 지방 인민정부의 규정에 따라야 한다. 이러한 방식은 국가의 토지수익을 보장해줄 뿐 아니라 토지사용자가 토지를 취득할 시의 납금압력을 줄일 수 있어 앞으로 토지사용권을 취득하는 주요 방식이될 가능성이 크다.
현재 베이징(北京)시는 국유토지 사용권의 임대를 분류관리 한다.
첫째, 신축 프로젝트의 국유토지 사용권에 대한 임대는 반드시 하기 조건에 부합되어야 한다.
l 건설 프로젝트 용지 예심을 거쳐 계획행정 주관부서의 항목입안 허가서를 취득해야 한다.
l 계획행정 주관부서의 용지계획 허가서를 취득해야 한다.
l 토지권속에 관련된 근거문서를 취득하고 권속분쟁이 없어야 한다.
심사허가 부서: 베이징(北京)시 국토자원국
둘째, 현황 프로젝트 국유토지 사용권에 대한 임대로서 반드시 아래의 조건에 부합되어야 한다.
l 지상 건물의 소유권 증서를 취득해야 한다.
l 토지권속에 관한 근거문서를 취득하고 권속분쟁이 없어야 한다.
심사허가 부서: 베이징(北京)시 국토자원국 혹은 현 국토자원국
허가를 거쳐 임대한 토지사용권에 대하여 베이징(北京)시토지자원국에서 용지를 신청한 한국 투자기업에 ‘행정허가결정서’와 날인한 ‘베이징(北京)시 국유토지 사용권 임대계약서’를 발급한다.

베이징(北京)시의 토지임대 가격은 반드시≪베이징(北京)시 인민정부 국유토지 사용권 기준 가격 조절에 대한 통보≫규정에 대응되는 기준가격에 근거하여 복원확인을 진행하며 그 중 토지복원 이자율은 반드시 동기 은행대찰 이자율을 참고하여 확정한다. 3. 가옥 및 장소 임대(장소 사용료 지불방식 포함)
토지임대에 관한 엄격한 심사허가 규정을 피하기 위해 한국투자기업도 가옥 및 장소 임대를 통해 토지사용권을 취득할 수 있다. 즉, 한국투자기업이 직접 국유, 도시집단, 향진기업과 집단경제 조직의 가옥 및 장소를 임대하고 임대계약 약정에 따라 임대료를 지불함으로 국유토지 사용권을 취득할 수 있다.
그러나 명확히 해야 하는 것은 가옥임대 시 토지도 같이 임대해야 한다는 것이다. 만약 임대할 토지를 기획방식으로 취득했을 경우 반드시 양도수속을 받아야 하고 양도금을 지불해야 한다. 그렇지 않을 경우 위법 행위로 분류된다.

4. 토지사용권 평가출자 혹은 출자 방식
⑴ 국가는 일정 기한 내 국유토지 사용권을 평가 후 출자액 혹은 일정한 주식으로 환산하여 한국투자자와 합자하는 방식으로 기업을 설립할 수 있다. 토지사용권은 합자기업 소유이고 토지사용권은 사용기한 내 법에 따라 양도, 임대, 저당할 수 있다. ⑵ 중국 측 기업은 허가를 받은 뒤 기존 사용한 토지사용권을 평가하여 출자 혹은 합작 등 조건으로 한국투자자와 합자, 합작기업을 설립할 수 있다. 그 중 중국기업의 토지가 토지양도 사용권에 속할 시, 출자 혹은 합작 전에 중국기업은 토지사용권 양도증서를 소지해야 하고 계약약정에 따라 개발건설투자를 완성해야 한다. 기존 토지 사용권을 행정기획방식으로 취득했을 경우 중국기업이 국유토지 양도수속을 이행하든가 혹은 규정에 따라 장소 사용료를 지불해야 한다.

5. 행정기획방식
≪중화인민공화국 토지 관리법≫, ≪중화인민공화국 도시부동산 관리법≫ 관련규정에 근거하여 ‘기획용지 목차’에 기입된 생산 및 부가시설, 보조생산시설 용지는 기획방식으로 공급될 수 있다. 한국 투자기업 용지가 ‘기획용지 목차’에 부합될 경우 토지행정 주관부서의 허가를 받고 기획방식으로 제공할 수 있다.
기획방식으로 토지사용권을 취득할 수 있다. 한국투자기업은 토지관리부서에 신청하고 허가권을 가진 인민정부에서 허가를 받은 후 시, 현 토지관리부서와 외국인투자기업은 토지사용 계약을 체결하고 토지등록 수속을 거쳐 토지사용권을 취득할 수 있다. 기획방식으로 토지사용권을 취득한 한국 투지기업은 정부에 일시불로 장소 개발비를 지불하며 매년 토지사용료를 지불하든가 혹은 개발비용과 사용료를 종합 징수하고 매년 장소 사용료를 지불한다. 기획방식으로 토지사용권을 취득했을 경우보다 작은 비용으로 토지사용권을 취득할 수 있으나 토지사용자가 토지를 사용해야 하고 토지사용권은 양도, 임대, 저당하지 못한다. 만약 양도, 임대, 저당해야 할 경우 규정에 따라 양도수속을 보완해야 하고 양도금을 지불해야 한다. 법률규정에 따라 도시 기초시설 용지, 공익사업 용지 및 국가에서 중점적으로 부축하는 에너지, 교통, 수력 등 프로젝트만 기획방식을 적용할 수 있다.

6. 양도방식
토지사용자는 양도를 거쳐 토지사용권을 취득할 수 있다. 토지사용자는 토지사용권을 외국인투자기업에 양도할 수 있다. 한국투자기업은 일정한 토지가격을 지불하고 토지사용권을 취득할 수 있다. 여기에는 아래와 같은 두 가지 방식이 있다. 첫째, 한국투자기업은 직접 합자, 합작자 혹은 제3자가 양도방식으로 취득한 토지사용권을 양도받을 수 있다.
둘째, 한국투자기업은 합자, 합작 혹은 제3자의 기획토지 사용권을 양도받을 수 있다. 단 양도받은 동시에 양도수속을 이행해야 한다. 만약 허가를 받았으나 양도수속을 이행하지 않았을 경우 토지사용권은 기존의 내용을 유지한다. 이런 방식으로 취득한 토지사용권의 사용기간은 양도토지 사용기한에서 기 사용기간을 제거한 나머지 기한이다.

7. 집단토지 사용권 취득
국유토지를 사용할 수 있는 것 외에 새로운 ≪토지관리법≫ 규정에 따라 농촌집단경제 조직도 한국투자기업을 포함한 기타부서, 개인에게 토지사용권으로 출자하거나 혹은 연합경영 방식을 택하여 공동으로 회사를 설립할 수 있다. 즉 말하자면 농촌집단 경제 조직은 토지사용권으로 출자하고, 연합경영 방식으로 한국투자자와 공동으로 설립한 한국투자기업에서 집단토지를 사용할 수 있다.
집단토지 사용권 취득형식은 주로 아래와 같다.

첫째, 집단소유의 토지는 우선 국가에서 국유토지로 징수한 다음 양도, 기획 혹은 임대 등 방식으로 한국 투자기업이 취득하고 집단 토지는 직접 양도 혹은 임대하지 못한다.
둘째, 농촌집단 경제조직 혹은 향,진기업은 집단토지 사용권을 평가하여 출자하고 한 국투자자와 공동으로 합자, 합작기업을 설립할 수 있다. 그러나 집단토지의 지분은 양도 하지 못한다. 이러한 집단토지는 연합경영 방식으로 반드시 현급 인민정부의 허가를 받아야 한다.
중국은 토지이용에 있어서 엄격한 관리 제도를 실시하고 한국투자자 혹은 한국투자기 업에서 국유토지와 집단토지를 불문하고 토지사용권을 취득하기 위해서는 반드시 아래 와 같은 조건에 부합되어야 한다.
1) 토지기획용도에 부합.
2) 심사허가 수속을 이행.
3) 토지계약 혹은 장소사용계약 체결.
4) 토지양도금 혹은 토지사용료를 적시에 지불해야 한다.
이렇게 해야 사용토지의 합법적인 효력을 보증할 수 있다.

베이징(北京)시 기준 토지가격표 (2002년12월10일 유효)
단위: 원/건축 제곱미터

토지 용도	가격 유형	1급	2급	3급	4급	5급	6급	7급	8급	9급	10급
상업	성숙건축토지가격	7210 ~ 9750	1680 ~ 7680	4530 ~ 6130	3720 ~ 5090	2720 ~ 4000	1970 ~ 2900	1150 ~ 1980	530 ~ 1180	250 ~ 540	140 ~ 260
상업	비성숙건축토지가격	2660 ~ 4900	1680 ~ 3120	1500 ~ 2420	1240 ~ 1860	970 ~ 1450	720 ~ 1090	500 ~ 740	360 ~ 540	180 ~ 380	90 ~ 190
종합	성숙건축토지가격	5540 ~ 8250	4440 ~ 6000	3620 ~ 4940	2650 ~ 3900	1960 ~ 2790	1290 ~ 2080	880 ~ 1320	430 ~ 900	200 ~ 450	140 ~ 260
종합	비성숙건축토지가격	1640 ~ 4500	1460 ~ 2200	1130 ~ 1690	880 ~ 1320	660 ~ 990	500 ~ 740	400 ~ 600	250 ~ 470	140 ~ 260	90 ~ 150
거주	성숙건축토지가격	4740 ~ 7000	3800 ~ 5760	2730 ~ 4590	2090 ~ 3600	1500 ~ 2790	1060 ~ 1820	630 ~ 1080	330 ~ 650	180 ~ 370	140 ~ 260
거주	비성숙건축토지가격	1710 ~ 3000	900 ~ 2100	550 ~ 1300	400 ~ 930	300 ~ 680	190 ~ 430	150 ~ 350	120 ~ 280	100 ~ 220	90 ~ 150
공업	성숙건축토지가격	1200 ~ 1800	1000 ~ 1220	850 ~ 1050	600 ~ 900	420 ~ 680	310 ~ 510	220 ~ 330	150 ~ 240	100 ~ 170
공업	비성숙건축토지가격	420 ~ 850	430 ~ 530	340 ~ 440	270 ~ 360	195 ~ 300	135 ~ 225	100 ~ 160	60 ~ 100	20 ~ 60

자료원: KOTRA 칭다오 무역관

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